2021年，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)調(diào)控政策在大部分時(shí)間內(nèi)保持相對(duì)高壓，房企融資環(huán)境快速收緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速逐級(jí)回落。展望2022年，房地產(chǎn)政策正在向“穩(wěn)預(yù)期”“穩(wěn)增長(zhǎng)”要求靠攏，定調(diào)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。近日住建部召開(kāi)年度工作會(huì)議，明確要求“充分釋放居民住房需求潛力”，預(yù)示房地產(chǎn)調(diào)控有望迎來(lái)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，包括限購(gòu)限售限貸等政策可能的調(diào)整。展望全年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)五個(gè)重要趨勢(shì)。
趨勢(shì)一是地方政府調(diào)控政策逐漸向穩(wěn)樓市靠攏。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)全面下行和市場(chǎng)偏冷的局面，很大程度上是地方政府政策偏差所致。按照中央提出的穩(wěn)增長(zhǎng)要求，2022年地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策糾偏勢(shì)在必行。2021年底和2022年初以來(lái)，一些地方政府相繼出臺(tái)了一系列政策，積極落實(shí)穩(wěn)樓市的舉措。在住房公積金貸款方面，南寧、北海等地方政府放寬公積金政策，下調(diào)公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。在預(yù)收款制度方面，繼2021年11月成都、廣州率先放松預(yù)售監(jiān)管后，煙臺(tái)、眉山等地方的商品房預(yù)售監(jiān)管制度也有所松動(dòng)，包括采取適度調(diào)降商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例、上浮信用等級(jí)較高的房企商品房預(yù)售資金使用額度等方式，以緩解房企現(xiàn)金流壓力。在土地拍賣(mài)方面，杭州和寧波通過(guò)拉長(zhǎng)土地出讓金繳納周期、下調(diào)起拍價(jià)等方式，增加房企盈利空間，寧波最新一輪集中土拍全部成交，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的信號(hào)。2022年全年，地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步突出穩(wěn)樓市的政策目標(biāo)，放松和調(diào)整有偏差的相關(guān)政策舉措。
趨勢(shì)二是住房金融總體上進(jìn)一步回暖。伴隨著央行及有關(guān)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境、購(gòu)買(mǎi)行為和監(jiān)管政策松動(dòng)，房企和居民部門(mén)信貸融資增速下行壓力將有所緩和。截至2021年12月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為52.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.9%，增速較2021年9月末回升0.3個(gè)百分點(diǎn)，一改此前連續(xù)三年余額增速放緩的特點(diǎn)。自2021年四季度開(kāi)始，住房信貸政策邊際改善，居民住房貸款利率開(kāi)始趨降、個(gè)人按揭貸款增速有所回升、商業(yè)銀行放款節(jié)奏有所加快，部分剛需和改善型需求正在逐步恢復(fù)。按照“充分釋放居民住房需求潛力”要求，預(yù)計(jì)2022年個(gè)人按揭貸款投放力度將進(jìn)一步加快，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的開(kāi)發(fā)貸也將恢復(fù)到合理增長(zhǎng)的狀態(tài)，以支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
趨勢(shì)三是房地產(chǎn)市場(chǎng)由全面下行走向逐步企穩(wěn)。從住房金融環(huán)節(jié)開(kāi)始，對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企提供合理的流動(dòng)性支持，包括開(kāi)發(fā)貸、債券、租賃住房信貸等融資方式邊際改善，加上地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動(dòng)和糾偏，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。具體來(lái)看可能帶來(lái)四方面的變化：一是商品房銷(xiāo)售步伐可能加快，降價(jià)促銷(xiāo)行為可能延續(xù)。二是土地市場(chǎng)將呈企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，除了大型房企外，預(yù)計(jì)二季度后部分中小民營(yíng)房企也將逐步回到土拍市場(chǎng)。三是新開(kāi)工或?qū)⒂|底反彈，預(yù)計(jì)2022年上半年新開(kāi)工情況表現(xiàn)依舊不容樂(lè)觀，而下半年新開(kāi)工有望在開(kāi)發(fā)貸邊際改善的推動(dòng)下，增速料有所回升，全年跌幅將較2021年有所收斂。四是房地產(chǎn)投資由下行轉(zhuǎn)為企穩(wěn)，增速有所放緩，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)約3.5%?？梢灶A(yù)期，2022年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能走向全面企穩(wěn)。
趨勢(shì)四是房?jī)r(jià)總體上可能呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，一線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)可能較為典型?？v觀2021年全年表現(xiàn)，全國(guó)房?jī)r(jià)整體先揚(yáng)后抑，高點(diǎn)在5月份。此后在土地市場(chǎng)和商品房成交逐級(jí)回落后，房?jī)r(jià)漲幅逐步收斂。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年除一線城市新房?jī)r(jià)格漲幅略有擴(kuò)大外，其余各地區(qū)和市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)放緩，新房市場(chǎng)中超過(guò)5%漲幅的城市數(shù)量從2020年末的24個(gè)降至9個(gè)。12月植信房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)為1.2，較11月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，表明全國(guó)房?jī)r(jià)增速短期存在小幅回落壓力，主因土地市場(chǎng)和房產(chǎn)銷(xiāo)售偏弱。
展望2022年，在高基數(shù)和二、三線城市購(gòu)房需求放緩的影響下，房?jī)r(jià)漲幅可能在大部分時(shí)間內(nèi)處于負(fù)值區(qū)間。不過(guò)，因供給不足和需求上行或?qū)?dǎo)致房?jī)r(jià)可能在三季度末到四季度初觸底反彈。一線城市房地產(chǎn)屬于抗通脹資產(chǎn)。過(guò)去十年布局一線城市房產(chǎn)的投資者，才是真正做到了通過(guò)房產(chǎn)投資對(duì)抗并且跑贏通脹的資產(chǎn)，達(dá)到了所謂的“保值增值”。從實(shí)物房產(chǎn)來(lái)看，大城市的長(zhǎng)期住房需求體量依舊巨大。當(dāng)前大城市現(xiàn)房庫(kù)存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，表明當(dāng)?shù)匦路抗?yīng)不足的問(wèn)題較為突出。結(jié)合居民部門(mén)住房金融環(huán)境邊際改善，考慮到信貸環(huán)境通常領(lǐng)先銷(xiāo)售6―9個(gè)月，預(yù)計(jì)信貸滯后效應(yīng)將在2022年三季度開(kāi)始顯現(xiàn)，住房需求將逐步恢復(fù)。由于2022年整體地價(jià)上行壓力較大，且重點(diǎn)城市當(dāng)前現(xiàn)房庫(kù)存緊張，進(jìn)而可能會(huì)推動(dòng)相應(yīng)地區(qū)房?jī)r(jià)在下半年回升，包括住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，投資者可以關(guān)注這部分實(shí)物資產(chǎn)。
趨勢(shì)五是優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)金融資產(chǎn)市場(chǎng)配置需求將穩(wěn)步回升。伴隨著市場(chǎng)全面企穩(wěn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)房企的證券及不動(dòng)產(chǎn)REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)在未來(lái)一個(gè)階段將逐漸體現(xiàn)其配置價(jià)值，投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)多樣化的投資形式可以持積極態(tài)度。過(guò)往在房地產(chǎn)投資下行壓力較大時(shí)期，優(yōu)質(zhì)房企債券有著不錯(cuò)的回報(bào)。當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)股票市盈率處于歷史最低水平，安全邊際較高。自2021年11月以來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步走向理性和友好、住房金融支持政策的不斷加強(qiáng)，金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的預(yù)期轉(zhuǎn)好，尤其是資質(zhì)優(yōu)良的央企、國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，將會(huì)引領(lǐng)房地產(chǎn)股票價(jià)格快速反彈，未來(lái)房地產(chǎn)類(lèi)權(quán)益資產(chǎn)估值存在明顯修復(fù)的可能性。公募不動(dòng)產(chǎn)REITs自2021年6月登陸證券市場(chǎng)以來(lái)，頗受專(zhuān)業(yè)投資者的歡迎，銀保監(jiān)會(huì)2021年末也批準(zhǔn)保險(xiǎn)資金投資該領(lǐng)域，REITs以其輕資產(chǎn)模式和專(zhuān)業(yè)管理的特點(diǎn)，使底層資產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，年化回報(bào)率可達(dá)到4%-10%不等，長(zhǎng)期具有戰(zhàn)略配置價(jià)值。
（文章來(lái)源：中新經(jīng)緯）
標(biāo)簽： 穩(wěn)預(yù)期 房地產(chǎn) 先抑后揚(yáng) 一線城市 典型 連平 政策 房地產(chǎn)
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