央企抄底“全國(guó)地王”！兩大地產(chǎn)巨頭甩賣(mài)

繼香港項(xiàng)目和上海外灘地塊之后，世茂集團(tuán)繼續(xù)快馬加鞭拋售資產(chǎn)，這一次是廣州曾經(jīng)的“全國(guó)地王”廣州亞運(yùn)城。

1月24日，世茂集團(tuán)公告，以18.445億元的價(jià)格出售廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目合營(yíng)公司26.67%的股權(quán)，所得款項(xiàng)八成用于降低負(fù)債，而接盤(pán)方來(lái)自央企巨頭中海地產(chǎn)。目前廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目仍有超過(guò)180萬(wàn)平方米待開(kāi)發(fā)面積，即便考慮包含小部分商業(yè)物業(yè)因素，世茂集團(tuán)上述權(quán)益對(duì)應(yīng)貨值也至少在100億元以上。

1月21日，曾經(jīng)的“華南五虎”雅居樂(lè)，也宣布將其在廣州亞運(yùn)城26.66%的權(quán)益出售給中海地產(chǎn)，總價(jià)18.44億元。這兩筆收購(gòu)?fù)瓿珊螅由显袡?quán)益中海地產(chǎn)在廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的權(quán)益占比將升至73.33%。

超百億貨值易手

1月24日晚，剛剛拋售上海外灘核心地塊的世茂集團(tuán)又發(fā)布公告，以18.445億元的價(jià)格出售了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目合營(yíng)公司26.67%股權(quán)。世茂方面表示，預(yù)計(jì)變現(xiàn)出售收益約7.16億元。出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)中，擬將約80%用于降低負(fù)債，約20%用于一般企業(yè)用途。1月25日，收購(gòu)方中海地產(chǎn)也對(duì)此次交易進(jìn)行了公告。

公開(kāi)資料顯示，廣州亞運(yùn)城這個(gè)“巨無(wú)霸”項(xiàng)目從地塊出讓至今已有12年的歷史。2009年12月，該項(xiàng)目由富力、雅居樂(lè)、碧桂園三家聯(lián)合體以255億的總地價(jià)競(jìng)得，曾位列“全國(guó)地王”。

2010年6月，世茂通過(guò)入股的方式獲得廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目20%的權(quán)益。此后，經(jīng)歷中海并購(gòu)中信、富力退出的變動(dòng)后，該項(xiàng)目由中海、雅居樂(lè)、碧桂園、世茂四家公司持有，持股比例分別為20%、26.6%、26.7%、26.7%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額92.23億元，已五度蟬聯(lián)廣州銷(xiāo)冠。

根據(jù)中海地產(chǎn)的公告，廣州亞運(yùn)城總建筑面積約為585萬(wàn)平方米，地盤(pán)面積約為252.1萬(wàn)平方米。于公告日期，該項(xiàng)目401.6萬(wàn)平方米的建筑面積已開(kāi)發(fā)為住宅及商業(yè)單位以及停車(chē)場(chǎng)，余下建筑面積約183.4萬(wàn)平方米仍在施工中，預(yù)期將于2025年底竣工。于該公告日期，該綜合體約347.3萬(wàn)平方米的建筑面積(包括住宅及商業(yè)單元及車(chē)位)已出售。

根據(jù)廣州房天下的數(shù)據(jù)，目前廣州亞運(yùn)城最新一期住宅項(xiàng)目售價(jià)約為2.8萬(wàn)/平方米，以此粗略計(jì)算世茂集團(tuán)26.67%權(quán)益對(duì)應(yīng)貨值約137億元，即便考慮部分商業(yè)物業(yè)(占比不到10%)價(jià)格略低的情況，世茂集團(tuán)該部分權(quán)益對(duì)應(yīng)貨值也至少在100億元以上。

當(dāng)然，中海地產(chǎn)后續(xù)開(kāi)發(fā)還需要投入一定成本，但依然還是一個(gè)極其劃算的買(mǎi)賣(mài)。一位十強(qiáng)房企前資深項(xiàng)目經(jīng)理告訴中國(guó)基金報(bào)記者，含資本化利息、銷(xiāo)管財(cái)、各項(xiàng)稅及附加、所得稅等，所有建安成本“直接費(fèi)+間接費(fèi)”在每平米7200元左右。

雅居樂(lè)也“賣(mài)了”

此次與世茂集團(tuán)一起拋售的，還有曾經(jīng)“華南五虎”之一的雅居樂(lè)集團(tuán)。1月24日雅居樂(lè)集團(tuán)公告，公司間接全資附屬公司廣州振然投資有限公司擬向中國(guó)海外發(fā)展間接全資附屬?gòu)V東中海地產(chǎn)有限公司出售廣州利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司約 26.66%的股權(quán)，總代價(jià)約18.44億元。預(yù)期于交易完成后，公司將會(huì)錄得估計(jì)收益約6.99億元。

廣州利合房開(kāi)正是廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的合營(yíng)公司，此次雅居樂(lè)出售的權(quán)益比例和對(duì)價(jià)，與世茂集團(tuán)幾乎完全一致。這樣，收購(gòu)事項(xiàng)完成后，中海地產(chǎn)方面將持有合營(yíng)公司73.33%股權(quán)，剩余的少數(shù)股權(quán)在“宇宙房企”碧桂園手中。

在2021年房企債務(wù)頻現(xiàn)違約甚至引發(fā)企業(yè)爆雷的殘酷現(xiàn)實(shí)下，房企“斷臂求生”已經(jīng)成為常態(tài)。與世茂集團(tuán)類(lèi)似，2021年下半以來(lái)雅居樂(lè)同樣面臨銷(xiāo)售承壓、償債壓力增加等難題，并且加快了出售資產(chǎn)套現(xiàn)的步伐。

就在1月10日，雅居樂(lè)集團(tuán)對(duì)外發(fā)布公告，2021年下半年該集團(tuán)累計(jì)出售14項(xiàng)非核心物業(yè)。

具體看，于2021年7月1日至12月31日止期間，雅居樂(lè)已就14項(xiàng)非核心物業(yè)(包括酒店(含酒店用地)5宗、商場(chǎng)2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗)之出售訂立若干物業(yè)認(rèn)購(gòu)書(shū)及/或物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，售價(jià)合計(jì)約為28億元。其中，訂金及銷(xiāo)售款合計(jì)約11.49億元已在2021年收取。

數(shù)據(jù)顯示，2021年雅居樂(lè)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司以及雅居樂(lè)項(xiàng)目的預(yù)售金額合計(jì)1390.1億元，同比增長(zhǎng)僅約0.6%；對(duì)應(yīng)建筑面積為971.9萬(wàn)平方米，同比下降5.18%；平均價(jià)為每平方米14303元。這樣，2021年全年，雅居樂(lè)僅完成1500億元銷(xiāo)售目標(biāo)的92.67%。

股債冰火兩重天

投資邏輯“剩者為王”

與收并購(gòu)市場(chǎng)“一個(gè)甩賣(mài)，一個(gè)抄底”的情形類(lèi)似，二級(jí)市場(chǎng)上投資者對(duì)不同類(lèi)型房企股債的態(tài)度也是涇渭分明，世茂雅居樂(lè)們和中海保利們股債的走勢(shì)可謂“冰火兩重天”。

世茂集團(tuán)股價(jià)從2020年8月最高的35.4港元(前復(fù)權(quán)，下同)，近期最低跌到了4.06港元，跌幅高達(dá)88%，基本是腳踝斬的狀態(tài)。世茂集團(tuán)境內(nèi)公司債“19世茂01”從100元附近5個(gè)月時(shí)間最低跌到31元，近期有所反彈也僅有50元；“19世茂03”從100元附近最低跌到35元，2021年最后一天單日跌幅就超過(guò)50%；“20世茂02”也在昨日一天跌去48%，100元面值的債券價(jià)格只有43元。境外的美元債也類(lèi)似，近期價(jià)格均從1美元面值八九十美分跌至30到50美分區(qū)間。

雅居樂(lè)集團(tuán)股價(jià)則從2021年4月的12港元附近的高位跌到近期最低的3.46港元，最高跌去72%，基本膝蓋斬。

反觀中國(guó)海外發(fā)展，股價(jià)2021年初最低探得13.71港元，而最近股價(jià)最高達(dá)到24港元，一年時(shí)間漲幅高達(dá)75%，而公司債價(jià)格一直穩(wěn)穩(wěn)站在100元上方紋絲不動(dòng)。就在1月12日，中海地產(chǎn)子公司中海企業(yè)發(fā)展剛剛發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行總額18億元，發(fā)行利率竟低至2.88%，比3.7%的一年期市場(chǎng)基準(zhǔn)利率LPR竟然低了82BP。

另一家央企地產(chǎn)龍頭保利發(fā)展情況也類(lèi)似，自2021年7月底觸底9.03元的低位以來(lái)，半年時(shí)間最高觸及17.08元，漲幅90%，距離17.8元的歷史高點(diǎn)僅僅一步之遙。

招商證券房地產(chǎn)趙可團(tuán)隊(duì)近日發(fā)表研報(bào)認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)的投資邏輯應(yīng)遵循“剩者為王”，優(yōu)選現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、回款增長(zhǎng)有保障的自我造血型公司(百?gòu)?qiáng)里頭或不到10%)。

其建議持續(xù)關(guān)注“招保萬(wàn)金中華龍”(招商蛇口，保利發(fā)展，萬(wàn)科A，金地集團(tuán)，中國(guó)海外發(fā)展，華潤(rùn)置地，龍湖集團(tuán))，關(guān)注有邊際變化的：華僑城、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)等?；久嬷椎牡诙A段可關(guān)注部分有商業(yè)模式特色的彈性民企。部分區(qū)域型公司有一定博弈空間，但難有持有價(jià)值。而現(xiàn)金流隱匿性大或從來(lái)都是依賴(lài)負(fù)債周轉(zhuǎn)的標(biāo)的不建議配置。

國(guó)盛證券也認(rèn)為，從去年10月以來(lái)，中央政策轉(zhuǎn)向明確、力度持續(xù)加大，近期連續(xù)發(fā)聲維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，支持合理住房需求，滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求。政策回暖有望加速基本面底部的到來(lái)。當(dāng)前政策利好未到高峰期，預(yù)計(jì)后續(xù)政策持續(xù)利好，信用資質(zhì)良好、流動(dòng)性充裕、土儲(chǔ)量足質(zhì)優(yōu)的房企尤其是國(guó)央企將更多受益。

其建議關(guān)注房企包括：A股保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、新城控股；H股中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂、旭輝控股集團(tuán)、中國(guó)海外宏洋。

（文章來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）

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