2021年上海新房市場(chǎng)供需兩旺，下半年雖因信貸收緊略有降溫，但年底風(fēng)向轉(zhuǎn)暖、信貸放寬又讓市場(chǎng)出現(xiàn)翹尾行情。
據(jù)克而瑞上海數(shù)據(jù)，2021年上海商品住宅供應(yīng)面積為810.58萬平方米，同比上漲4.01%；成交總金額為5820.07億元，同比去年上漲13.91%，對(duì)比2017年近乎翻一番，達(dá)到近五年商品住宅成交金額最高。
如今，2021年收官，2022年上海樓市又會(huì)有哪些新盤入市，呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？
招商“供貨王”
據(jù)《國際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2022年，上海預(yù)計(jì)將有245個(gè)項(xiàng)目入市(未計(jì)入第六批集中入市新盤)，分布在上海黃浦、靜安、徐匯、長寧、虹口、楊浦、普陀、閔行、浦東、寶山、青浦、奉賢、嘉定、松江、崇明、金山及臨港新片區(qū)等17個(gè)區(qū)域。
兩百多個(gè)新盤主要分為兩類，一是此前曾有過開盤記錄的老盤新加推，二是去年集中供地中剛剛拍出的新地塊有待入市，這類項(xiàng)目有63個(gè)。
具體來看，浦東新區(qū)作為供應(yīng)大戶有望推出40個(gè)新盤，且產(chǎn)品類型豐富，有濱江凱旋門、嘉盈峰、湯臣金橋花園等高端項(xiàng)目，亦有大華斐勒公園、金鼎首府等改善項(xiàng)目，遠(yuǎn)郊剛需盤如海悅瑄邸、君御公館等更是不在少數(shù)。
其次為臨港自貿(mào)區(qū)，預(yù)計(jì)供應(yīng)25個(gè)新盤，主要面向剛需群體，房價(jià)多在3萬元/平方米左右，分布在自貿(mào)區(qū)藍(lán)灣、102、103、105、環(huán)湖等區(qū)域，僅個(gè)別如頤景園江南院等別墅合院產(chǎn)品總價(jià)稍高。
第三大供應(yīng)區(qū)域?yàn)榍嗥謪^(qū)，預(yù)計(jì)供應(yīng)徐涇、青浦新城、趙巷、華新、重固、朱家角、白鶴板塊的23個(gè)項(xiàng)目，其中14個(gè)為2021年出讓地塊預(yù)計(jì)孵化的項(xiàng)目，占比超六成，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)從重固板塊的3.48萬元/平方米到徐涇板塊的6萬元/平方米不等；個(gè)別如徐涇板塊的虹橋御墅獨(dú)棟產(chǎn)品往期開盤價(jià)高達(dá)8.8萬元/平方米。
此外，黃浦區(qū)預(yù)計(jì)供應(yīng)13個(gè)項(xiàng)目，靜安區(qū)11個(gè)，徐匯區(qū)10個(gè)，虹口區(qū)、普陀區(qū)各9個(gè)，楊浦區(qū)8個(gè)，長寧區(qū)2個(gè)，松江區(qū)達(dá)19個(gè)，閔行區(qū)17個(gè)，寶山區(qū)18個(gè)，嘉定區(qū)、奉賢區(qū)各13個(gè)，金山區(qū)9個(gè)，崇明區(qū)6個(gè)。
單從入市項(xiàng)目數(shù)量來看，2022年的供應(yīng)量并不小，而對(duì)于未來的銷售情況，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦預(yù)計(jì)，成交面積或會(huì)較2021年減少一成到一成半。
其認(rèn)為，隨著市場(chǎng)降溫，產(chǎn)品會(huì)有分化，冷熱不均是常態(tài)，尤其是遠(yuǎn)郊沒有太多賣點(diǎn)的產(chǎn)品會(huì)面臨去化壓力。不過，由于上海新房品質(zhì)越造越好，剛需產(chǎn)品越來越少，不管從結(jié)構(gòu)上還是產(chǎn)品上，價(jià)格有很強(qiáng)的支撐力，所以即便今年成交量會(huì)有收縮，但均價(jià)方面預(yù)計(jì)還是會(huì)慣性上漲，但漲幅將小于2021年，同時(shí)幅度小于5%。
聚焦到企業(yè)端，招商今年發(fā)力，預(yù)計(jì)將推出8個(gè)項(xiàng)目，且其中高端盤不少，有招商弘安里項(xiàng)目、招商外灘璽、招商虹璽三個(gè)內(nèi)環(huán)項(xiàng)目，還有招商森蘭項(xiàng)目、招商曹路項(xiàng)目、招商南山南翔項(xiàng)目、路勁象嶼招商徐涇項(xiàng)目、象嶼招商江蘇獅山徐涇項(xiàng)目5個(gè)2021年新獲取的地塊，貨值儲(chǔ)備較為可觀，預(yù)計(jì)將為當(dāng)年業(yè)績提供強(qiáng)有力支撐。
內(nèi)環(huán)供應(yīng)井噴
供應(yīng)總量大的同時(shí)，上海內(nèi)環(huán)高端、改善項(xiàng)目的入市量亦不菲。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，245個(gè)入市項(xiàng)目中，有44個(gè)位于內(nèi)環(huán)，單價(jià)均在10萬元/平方米以上，將極大地填補(bǔ)內(nèi)環(huán)新房市場(chǎng)的空缺。
這其中，黃浦區(qū)供應(yīng)量井噴，高達(dá)13個(gè)項(xiàng)目，多為此前熱開樓盤，如新天地板塊的翠湖天地，老西門板塊的中海建國里、五坊園，豫園板塊的露香園、璞玉One，黃浦濱江板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院等。
此外，靜安區(qū)也有10個(gè)內(nèi)環(huán)項(xiàng)目入市，虹口區(qū)亦有8個(gè)，徐匯區(qū)、楊浦區(qū)、浦東新區(qū)各有3個(gè)，長寧區(qū)唯二的兩個(gè)項(xiàng)目均位于內(nèi)環(huán)，普陀亦有2個(gè)。
記者關(guān)注到，內(nèi)環(huán)多數(shù)項(xiàng)目為此前的老盤加推，新項(xiàng)目較少，基本為一些舊改項(xiàng)目以及2020年和2021年出讓的地塊。
其中，徐匯濱江復(fù)星的項(xiàng)目和楊浦江浦上海城建的項(xiàng)目是2021年集中供地時(shí)出讓的。
2021年6月上海第一批集中供地時(shí)，復(fù)星集團(tuán)以51.7億元總價(jià)競(jìng)得徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh128E-03地塊，折合樓面價(jià)43087元/平方米，新房指導(dǎo)價(jià)13.1萬元/平方米。根據(jù)規(guī)劃，該地塊住宅占36000平方米，預(yù)計(jì)可供應(yīng)350套房源。
同年10月，上海第二批集中供地時(shí)，上海城建以41.4億元價(jià)格競(jìng)得楊浦區(qū)江浦社區(qū)D-05普通商品房地塊(江浦街道162街坊)，成交樓板價(jià)68060元/平方米，新房指導(dǎo)價(jià)10.99萬元/平方米。
事實(shí)上，2021年上海新房市場(chǎng)搶購潮頻現(xiàn)，具有一定指向標(biāo)意義的高端市場(chǎng)也不遑多讓，當(dāng)年入圍分?jǐn)?shù)線最高的10個(gè)新盤中，9個(gè)為單價(jià)10萬元以上的高端項(xiàng)目。
成交方面，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2021年上海豪宅(總價(jià)千萬以上)成交約1.1萬套，占全市總交易量12%；這其中1000萬-1500萬元的“入門級(jí)”豪宅成交比重最大，幾乎占豪宅交易總量的一半。
盧文曦指出，豪宅市場(chǎng)熱銷原因多樣，一方面由于新房限價(jià)，豪宅普遍出現(xiàn)一二手房房價(jià)倒掛的現(xiàn)象，最為典型的是復(fù)興瓏御，價(jià)差達(dá)三四百萬元；另一方面上海已經(jīng)進(jìn)入改善時(shí)代，在“房票”稀缺的背景下，市中心房源尤其是大平層成為了購房者的最佳選擇，且2021年市場(chǎng)火熱、信貸寬松，也起到一些推動(dòng)作用。
對(duì)于2022年上海高端市場(chǎng)的情況，“今年對(duì)于樓市的信貸政策不會(huì)像去年那么寬松，在此基調(diào)下豪宅市場(chǎng)成交活躍度會(huì)有所下降?！北R文曦預(yù)測(cè)，一些“入門級(jí)”豪宅成交還會(huì)保持一定慣性，尤其是市區(qū)房源本身的稀缺性會(huì)開一個(gè)盤熱一個(gè)盤；而超過5000萬元的超高總價(jià)房源，受到信貸收緊的影響會(huì)顯著一些。
12盤預(yù)定熱銷
在2021年入圍分?jǐn)?shù)線最高的10個(gè)新盤中，6個(gè)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，3個(gè)位于中外環(huán)間，1個(gè)位于外環(huán)外。
這也凸顯出除內(nèi)環(huán)高端項(xiàng)目易引發(fā)搶購潮外的另外兩個(gè)熱門板塊——浦東前灘和青浦徐涇。
2021年，上海浦東前灘板塊供應(yīng)兩個(gè)新盤晶鴻名邸和東方惠雅，認(rèn)購入圍分?jǐn)?shù)線分別達(dá)到了97.23分、87.44分，在開盤選房當(dāng)天分別獲得零棄號(hào)和兩人棄號(hào)的佳績，被合稱為2021年前灘“大小王”。
徐涇板塊的萬科天空之城則是在第五批次中供應(yīng)152套房源，認(rèn)購篩選后入圍分?jǐn)?shù)線達(dá)82.88分，且社保系數(shù)較低，僅0.11，相當(dāng)于基礎(chǔ)分60分滿分的情況下，購房者還需要繳納208個(gè)月(17年又4個(gè)月)的社保才能勉強(qiáng)擠進(jìn)搖號(hào)名單，僅次于復(fù)興瓏御的220個(gè)月和晶鴻名邸的219個(gè)月。
綜合以往開盤成績，只要不是項(xiàng)目素質(zhì)過差，兩大板塊內(nèi)的新盤幾乎均可預(yù)定熱銷。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2022年，前灘板塊預(yù)計(jì)將有3個(gè)項(xiàng)目入市，分別為浦江壹號(hào)、前灘21單元項(xiàng)目和陸家嘴54-01項(xiàng)目，合計(jì)房源數(shù)達(dá)2312套，是2021年晶鴻名邸和東方惠雅合計(jì)推出的586套房源數(shù)的4倍。
其中，浦江壹號(hào)預(yù)計(jì)供應(yīng)54-220平方米產(chǎn)品，共計(jì)136套，以大平層為主；后兩盤預(yù)計(jì)供應(yīng)房源數(shù)分別為755套和805套。
徐涇板塊供應(yīng)量更大，有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)可供。其中上海蟠龍?zhí)斓?、俊燦星城、虹橋融景、虹橋御墅、御品園林5個(gè)項(xiàng)目此前已有開盤記錄，前三盤主要以高層產(chǎn)品為主，后兩盤主要以別墅、獨(dú)棟產(chǎn)品為主；另外路勁象嶼招商徐涇項(xiàng)目、象嶼招商江蘇獅山徐涇項(xiàng)目、龍信徐涇項(xiàng)目和中建方程徐涇項(xiàng)目4盤均為2021年集中供地時(shí)出讓的地塊，拿地銷售周轉(zhuǎn)速度較快，4個(gè)項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)均為6萬元/平方米。
（文章來源：國際金融報(bào)）
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