房地產(chǎn)變局不斷演進，市場一線有何變化？近期，e公司記者實地調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長沙等9大重點城市房地產(chǎn)市場，感受市場真實脈搏。
即日起，e公司推出【樓市重鎮(zhèn)探營】欄目，每日一篇重點城市房地產(chǎn)調(diào)研報道，以饗讀者。
第六篇，關(guān)于合肥，過去一年，合肥樓市經(jīng)歷了“過山車”般的跌宕起伏。
以2021年4月6日出臺的房產(chǎn)新政為分水嶺，學(xué)位制、熱門區(qū)域二手房限購、新房“搖號+限售”等政策層層加碼，合肥市二手房交易從頂峰斷崖式“轉(zhuǎn)冷”，新房“一號難求”效應(yīng)逐步消退，剛需購房獲得保障，投資客亦漸趨理性。
冷了大半年的合肥樓市，近期又有了哪些新的變化？在實探及采訪中，記者了解到新房銷售兩極分化現(xiàn)象嚴重，而在市區(qū)限購 “溢出效應(yīng)”下，縣域新房市場更顯火爆；另一方面，受房貸額度松綁及放款加快刺激，二手房成交量有“化凍”跡象，但在多數(shù)中介看來，轉(zhuǎn)暖信號仍不明顯，市場信心恢復(fù)尚需時日。
新房銷售冰火兩重天
過去一年，“搖號打新”無疑是新房市場避無可避的熱詞。
猶記得2021年初，“手拎200萬，卻在合肥買不到房”話題將合肥市新房銷售中全款+號頭費等潛規(guī)則推上風(fēng)口浪尖，“一房難求”形勢走向極致。2021年4月6日，合肥市政府精準施策，要求登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于(含等于)1.5的熱點樓盤，均應(yīng)實行搖號銷售，其中供給剛需的房源不低于30%，搖號所購房源自產(chǎn)證取得后3年內(nèi)不得上市交易，合肥由此正式進入“搖號時代”。
據(jù)樂居買房統(tǒng)計，合肥市2021年共進行265次登記，超7.44萬人登記成功，60余個熱盤觸及搖號。而從歷月登記情況來看，兩極分化明顯一直是暗藏其中的主線：區(qū)位好、供地稀缺、新房價格倒掛嚴重的濱湖、高新、包河成為“天之驕子”，登記者趨之若鶩，一度出現(xiàn)單次“萬人搖”的火爆場面；而供地較為充裕、尚處于發(fā)展期的新站、瑤海卻門可羅雀，個別樓盤甚至無人問津。
“已經(jīng)開盤的幾棟，現(xiàn)在就只剩底復(fù)了。我們項目還有最后一棟洋房估計要等到年后才會開盤，大概率是需要搖號的。”琥珀晴川里樓盤置業(yè)顧問告訴記者。該樓盤位于包河區(qū)上海路與黃河路交口，屬目前大熱的省府北&中央公園板塊，銷售均價在21500元/平，與其僅一路之隔的龍湖景粼玖序二手房掛價已超3萬元/平，價差巨大。記者關(guān)注到，與其他項目營銷中心設(shè)在顯眼處不同，琥珀晴川里的售樓部頗為隱蔽，需經(jīng)過一條狹長且有拐角的過道方能到達，頗有“酒香不怕巷子深”的底氣。
(“酒香不怕巷子深”的琥珀晴川里售樓部)
隨后，記者來到與琥珀晴川里同屬省府北板塊的中駿世界城璟峰里，當日正值其加推的三棟小高層開盤，可售房源180套。記者看到，營銷中心擠滿了各路“搶房”人群，外圍聚集了很多圍觀者，售樓部停車場已經(jīng)“滿員”，不少購房者把車停到了路邊，還有交警在現(xiàn)場維持秩序。“雖然我們是搖號盤，但如果‘中簽’客戶選房之后還有剩余房源，其他人還是可以‘撿漏’的。我手頭至少有4組意向客戶現(xiàn)在就等在停車場，他們已經(jīng)備足資金，一旦有人放棄選房，隨時都可以頂上?！?該樓盤一名置業(yè)顧問透露道。
(中駿世界城璟峰里選房現(xiàn)場)
(中駿世界城璟峰里售樓部外圍“粉絲”眾多)
數(shù)據(jù)顯示，2022年1月截至目前登記約30次，4次觸發(fā)搖號， 3個樓盤位于濱湖及包河，其中藍城濱河灣雖提出了非剛需凍資8成的苛刻要求，參與登記人數(shù)仍高達1134人，綜合中簽率僅為14%。
前述火熱場景，在新站區(qū)卻很少上演。記者驅(qū)車來到新站職教城，車尚未停穩(wěn)，就被樓盤的多名帶看人員“攔截”，搶客氛圍甚濃。該區(qū)域距中心城區(qū)較遠且正處于建設(shè)期，聚集了融創(chuàng)云起星辰、金輝錦繡云庭、禹洲嘉譽尚里、文一朗書軒等多家新盤。記者在區(qū)域內(nèi)文一朗書軒銷售中心逗留了近半小時，無一組客戶登門。而在價格方面，該樓盤可謂誠意滿滿，不僅總價直降超3萬，對于首付比例高的客戶還有每平米幾百元元不等的折扣，折算下來均價在16000出頭。
(文一朗書軒人氣冷清)
搖號熱度減退背后暗藏貓膩
“地段好、性價比高的樓盤無論放在什么時候，都是很搶手的，非熱門區(qū)域的新房成交情況其實更能體現(xiàn)房市冷暖?！币晃婚L期關(guān)注合肥樓市的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近幾個月來合肥需要搖號的樓盤有減少趨勢，而根據(jù)土拍情況，后續(xù)濱湖、經(jīng)開等區(qū)域新房供求關(guān)系有望得到緩解，搖號盤數(shù)量可能會進一步減少。
據(jù)合肥貝殼研究院統(tǒng)計，2021年7月，合肥市通過登記審核客戶數(shù)與準售房源比為499%，達到峰值，隨后幾個月新房熱度緩慢下降，12月通過審核與準售房源比僅為127%，22個樓盤中僅有3個需要搖號。今年1月，廬陽區(qū)佳源譽和灣甚至出現(xiàn)了0登記情況。
記者關(guān)注到，部分前期需要搖號的樓盤，近期加推的樓棟登記熱度已不似從前。比如包河區(qū)的中駿世界城璟峰里，1月中旬首開的兩棟小高層綜合中簽率僅為27%，1月末加推的三棟小高層雖然還需要搖號，但綜合中簽率已升至45%；蜀山運河新城板塊的高速時代書院9月份首開時吸引了超700人登記，綜合中簽率不足20%，但12月份加推的新房已經(jīng)不再需要搖號；同處運河新城的旭輝望江來緊鄰即將動工的合肥市新八中，雖占盡區(qū)位優(yōu)勢，但在銷售過程中已經(jīng)引入了分銷，以加快推盤速度。
“新盤登記人數(shù)減少，一方面是搖號打新政策消化了很多剛需，另一方面，二手房交易冷清，在很大程度上限制了客戶置換需求；再加上搖號房有3年限售期，疊加2年交房期，意味著客戶資金需要鎖定5年，投資型客戶一般也會三思而后行。”前述業(yè)內(nèi)人士分析稱。
據(jù)悉，登記人數(shù)與房源供給大于1.5的搖號樓盤，搖號及選房均需要在公證處的見證下進行，疊加公示環(huán)節(jié)，周期一般在半個月左右，且全程公開透明，幾乎沒有暗箱操作空間。而在實際操作中，部分樓盤似乎有引導(dǎo)客戶繞過登記環(huán)節(jié)以避開公證處搖號之嫌。“公證處搖號選房、客戶回款周期較長，我們一般不建議客戶通過官方渠道登記。你如果看中了房子，可以先不登記，直接跟我們預(yù)定，如果首付沒有問題且征信沒有瑕疵，基本可以保證你能選到房?！?經(jīng)開區(qū)萃語云筑售樓部一位置業(yè)顧問告訴記者，公司也會對后臺登記數(shù)據(jù)進行監(jiān)測，如果發(fā)現(xiàn)登記比例可能超過1.5，我們再通知你登記也是來得及的，但這種可能性微乎其微。
前述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，搖號樓盤需要拿出30%供應(yīng)給低首付的剛需，而開發(fā)商為加速回款，更青睞高首付的購房人群，二者存在一定矛盾。避開公證處搖號意味著自主銷售，開發(fā)商在甄選客戶方面擁有較大的靈活性和主動性，但對于客戶來說，不登記可能無法優(yōu)先被通知選房，存在一定風(fēng)險。
記者了解到，自主銷售的樓盤銷售方式也不盡相同，有在案場進行搖號的，也有客戶先到先得的。“開盤之前我們對客戶進行了層層篩選，開盤當天逐個通知，誰先到就能先選。我們有個客戶人在馬鞍山，因為通知開盤當天無法及時趕到，錯失了心儀的樓層，最后直接放棄了。”經(jīng)開區(qū)偉星玖都薈的一位置業(yè)顧問告訴記者。
縣域市場受熱捧
合肥市區(qū)加碼限售、限購，購房需求開始外溢，背靠市區(qū)的縣域市場逐漸起勢。而在合肥4縣中，肥西縣臨近與高新、政務(wù)、濱湖、經(jīng)開均有交界，區(qū)位優(yōu)勢最佳，成為最大受益者。
據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，2021年肥西的新房去化率達到85%以上，更有個別樓盤直逼100%，熱度可見一斑。
“最多的時候我們售樓部一天要接待400組客戶，每個置業(yè)顧問手中都有大量意向客戶，開盤當天壓根來不及通知。線上選房平臺一開放，拼的就是手速，幾秒鐘就選完了?！狈饰鞅＠肮饽暌晃讳N售人員告訴記者，首開的3棟洋房所有客戶都是全款，還有部分全款客戶沒有買到。
雖然前期開出的樓棟已經(jīng)一售而空，但沙盤周圍仍聚集了10余組意向客戶，時刻準備加入后續(xù)的“搶房大軍”?！跋麓伍_盤的是高層，應(yīng)該會在年后，競爭估計會更加激烈?，F(xiàn)在處于蓄客期，每天的接待量也有60-80組客戶?！鼻笆鲣N售人員表示。
(保利拾光年售樓部)
保利拾光年的位置可謂得天獨厚，與合肥經(jīng)開區(qū)僅一路之隔，配套商業(yè)、環(huán)境十分成熟。據(jù)介紹，首開的洋房均價在18000元/平，另需要加購1980元的裝修包，折合下來約2萬/平，而附近的尚澤大都會二手房掛價已超25000元/平。
與保利拾光年位于同一板塊的振興湖境自1月初開放展廳以來，人氣也一直居高不下。記者在現(xiàn)場看到，樓盤展廳為集裝箱板房結(jié)構(gòu)，并無豪華的外立面和復(fù)雜的設(shè)計。“項目需要預(yù)先驗資100萬，我們預(yù)計會在3月份前后開盤，售價可能在2萬左右?！闭箯d內(nèi)一位置業(yè)顧問告訴記者，“首付6成或許可以試試看，剛需大概率是買不到的?！?/p>
(振興湖境臨時展廳)
值得一提的是，曾有市民在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板中向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映稱在前述樓盤開盤之前，市面上就出現(xiàn)了許多茶水費、提前選、內(nèi)部員工認購等各種消息，使得有實際需求的購房者產(chǎn)生焦慮和不滿，希望肥西縣也能參照合肥市區(qū)的搖號政策公開選房。
根據(jù)政府回復(fù)，肥西縣部分熱點區(qū)域不影響房肥西縣地產(chǎn)市場整體格局，暫未制定和使用搖號購房相關(guān)政策制度。
二手房開始 “化凍”
如果說4.6新政對新房市場是一劑“退燒藥”，那么對二手房市場則更像是“速凍劑”。學(xué)位制、熱門區(qū)域二手房限購、銀行限貸多重大山壓頂，此前交易活躍的板塊一度被塵封，合肥二手樓市似乎一夜之間從頂峰劃向谷底。不過，從近幾個月的成交數(shù)據(jù)來看，二手房成交量逐月上升，雖仍處于低位，但還是給了市場一些信心。
“前幾個月已經(jīng)不能用‘冷’來形容了，應(yīng)該說是‘凍住了’，現(xiàn)在慢慢開始化凍了，但是否轉(zhuǎn)暖還有待時間觀察?！焙戏适邪訁^(qū)資深房產(chǎn)經(jīng)紀黃勇(化名)感慨道，目前很多中介在硬撐，都想看看農(nóng)歷年后會不會有起色。
根據(jù)合肥市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的二手住宅市場分析報告，合肥市在2021年3月觸及15329套的月度成交頂峰后逐月下滑，直至2021年10月到達年內(nèi)最低值，當月僅成交2864套，月均降幅達20%。11-12月，合肥二手房市呈現(xiàn)“翹尾行情”，成交數(shù)據(jù)分別為0.36套、0.39萬套，逐月抬升，但整個四季度二手房交易量難言樂觀，同比下滑60.37%，環(huán)比下滑37.38%。
從市場摸排情況看，多數(shù)中介表示進入2022年，二手房交易逐步好轉(zhuǎn)?！叭ツ?2月份才做了一單，1月份已經(jīng)簽約5單了?！卑不罩惺禺a(chǎn)高新片區(qū)一名房產(chǎn)中介向記者透露，經(jīng)歷了大半年的僵持，買賣雙方客戶的心理預(yù)期也逐步趨同，成交周期在逐步縮短?！爸翱蛻艨捶孔樱赡芸?-2個月還定不下來，現(xiàn)在看半個月差不多就能定了?！?/p>
值得一提的是，二手房交易量放大的背后，房貸政策及額度的放寬或為主要推手。“貸款明顯地放松了。我手頭最近成交的一單，半個月內(nèi)就完成了貸款預(yù)審和房產(chǎn)過戶流程?！?前述中介告訴記者，去年下半年，貸款預(yù)審都要壓兩三個月才能下來，放款還需要等額度，部分客戶房子都定下來半年了，貸款還懸在空中。
某商業(yè)銀行合肥區(qū)域一名房貸審批人員向記者印證了前述說法：“去年下半年我們基本就沒有接單了，現(xiàn)在在手業(yè)務(wù)量比較少，疊加年初房貸額度并不緊張，目前的審批速度相對來說較之前會更快，從接單到預(yù)審?fù)ㄟ^一般不會超過一個月。”
包河區(qū)另一名銀行資源較為豐富的房產(chǎn)中介向記者透露：“或許是年初房貸額度較松，個別銀行已經(jīng)開始主動找我們了，讓我們有客戶多往他們那送一送?！?
不過，從線下交易大廳的人流量來看，二手房熱度仍位于底部。在合肥濱湖房屋交易管理中心，記者看到僅有幾組客戶在辦理業(yè)務(wù)，多數(shù)窗口處于“閑置”狀態(tài)，交易冷清可見一斑。
(合肥濱湖房屋交易管理中心窗口“閑置”)
學(xué)區(qū)房依舊慘淡
“雖然二手房整體成交量有提升，但學(xué)區(qū)房依然還是很冷。”黃勇從事二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)多年，主攻包河區(qū)屯溪路小學(xué)、青年路小學(xué)、48中學(xué)區(qū)房交易，“本來我們有4家門店，其中3家都聚焦學(xué)區(qū)房業(yè)務(wù)，去年無奈關(guān)閉了2家，現(xiàn)在僅剩2家在運營，主要業(yè)務(wù)開始向剛需二手房傾斜，不轉(zhuǎn)型就活不下去了。”
在4.6新政中，合肥市針對學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象使出了“殺手锏”：同一套住房， 6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位；與此同時，暫停市區(qū)擁有2套及以上住房的居民在濱湖、政務(wù)、高新和其他區(qū)域指定學(xué)校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手房。
“學(xué)位制讓學(xué)區(qū)房供應(yīng)急劇減少，指定區(qū)域?qū)W區(qū)房限購則從硬性門檻上阻攔了很多購房群體?！秉S勇告訴記者，去年下半年坊間又開始流傳教師輪崗、學(xué)區(qū)劃片，學(xué)區(qū)房的含金量逐步受到挑戰(zhàn)，此前想買的人大多在觀望。
需要關(guān)注的是，去年8月份，合肥市出臺《關(guān)于建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價發(fā)布機制的通知》，雖然目前二手學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價尚未發(fā)布，但無形中也成為懸在學(xué)區(qū)房頭上的“達摩克里斯之劍”。
中墅地產(chǎn)高新片區(qū)房產(chǎn)中介向記者表示，其所在的天樂板塊去年因劃歸科大附中學(xué)區(qū)，二手房價曾經(jīng)歷了一波跳漲，如今價格已經(jīng)出現(xiàn)松動?！坝刑?0平的房子之前掛價220萬，現(xiàn)在已經(jīng)降到了180萬，但即便是這樣，帶看量還是很少。買漲不買跌，這是買家的普遍心理。學(xué)區(qū)房的生意不好做了，我手上1月份成交的二手房，買家基本都是剛需?！?/p>
需要關(guān)注的是，二手學(xué)區(qū)房行情清淡，似乎并未影響新開學(xué)區(qū)房的認購熱度。近日，蜀山區(qū)50中東校西園學(xué)區(qū)內(nèi)稀缺新盤意禾佶第開啟登記，該樓盤主打小面積70年產(chǎn)權(quán)公寓，房源數(shù)量為218套。記者在現(xiàn)場看到，樓盤售樓處與辦公區(qū)混用，面積僅20平米左右。工作人員表示，1月25日上午10點啟動登記后，意禾佶第在3個多小時內(nèi)便已吸引了將近400組客戶線上登記，搖號已是必然事件。
意禾佶第售樓部與辦公區(qū)合用
黃勇告訴記者，雖然目前學(xué)區(qū)房交易量很低迷，但潛在的客戶還是很多的，一旦政策出現(xiàn)松動或有利好釋放，合肥學(xué)區(qū)房依然不乏市場。不過，純粹的老破小學(xué)區(qū)房因房齡過長，多數(shù)已經(jīng)無法貸款，投資風(fēng)險較大，兼具房齡和配套優(yōu)勢的二手學(xué)區(qū)房源會更為緊俏。
（文章來源：e公司）
營業(yè)執(zhí)照公示信息