今天，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
此外，還明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，支持我國住房保障體系建設(shè)，有助于推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。下一步，人民銀行、銀保監(jiān)會將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續(xù)加大對保障性住房建設(shè)和長租房市場發(fā)展的金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
房企應(yīng)主動把握
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策對于減輕房企顧慮、積極申請貸款發(fā)展保障性租賃住房等有積極的作用。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，此次央行政策提出了兩條重要內(nèi)容。第一、保障性租賃住房相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。第二、保障性租賃住房的貸款力度要加大。從這兩點來看，政策出發(fā)點在于為保障性租賃住房提供更強的貸款支持。而由于房貸集中度政策的維持，所以適當(dāng)進(jìn)行了松動，進(jìn)而減少顧慮。由于當(dāng)前房企資金壓力較大，如果三道紅線也要把貸款納入考核，那么房企申請此類貸款的動力非常不強，進(jìn)而會影響保障性租賃住房的建設(shè)和供應(yīng)。此次政策，是并購貸退出房貸集中度考核后，第二個房貸集中度政策松動的例子。
此次政策可以從兩個角度去理解：從保障性租賃住房市場的發(fā)展角度看，這是信貸政策放松和鼓勵的重要政策，真正促進(jìn)房貸領(lǐng)域支持保障性租賃住房的發(fā)展。而從房貸集中度的角度看，實際上也體現(xiàn)了房貸集中度政策在松動。此前是并購貸，而此次是保租房房貸，兩類貸款不納入房貸集中度的考核中，既說明房貸集中度政策大方向不變，也體現(xiàn)了房貸集中度政策積極優(yōu)化。此次央行政策，將使得房企的申請貸款動力增強，對于今年保障性租賃住房的更快更好發(fā)展，將提供更大的動力。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于房企來說，應(yīng)該精準(zhǔn)理解此類政策。
第一、在2020年的時候，央行發(fā)布過《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，此次政策提及過一個內(nèi)容，即房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。所以從此次央行新政策看，其實思路相似，但是從過去的市場化租賃住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房。換句話說，當(dāng)前保障性租賃住房是重點產(chǎn)品，原有房貸集中度的政策需要與時俱進(jìn)積極配合。
第二、此次改革的保障性租賃住房，必須具備保障性租賃住房項目認(rèn)定書，換句話說，房企不能自己認(rèn)定此類房源，必須獲得此類項目認(rèn)定書，才可以實現(xiàn)房貸集中度的豁免條款。
第三、房企應(yīng)該主動在此類產(chǎn)品方面積極發(fā)力，這是商業(yè)銀行2022年重點推廣的房貸產(chǎn)品，房企應(yīng)該主動把握此類信貸機會。
銀行將積極放貸
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這一政策提高了銀行放貸的積極性，促進(jìn)地產(chǎn)融資轉(zhuǎn)型。對商業(yè)性房貸限制規(guī)模，對保租房貸款不限制規(guī)模，而且利率由優(yōu)惠，意在調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)普惠金融發(fā)展，其邏輯與扶持中小微實體貸款完全一致。央行、銀保監(jiān)這次也表示，加快建立完善住房租賃金融制度，也就是要針對新的住房供應(yīng)體系，配置響應(yīng)的金融支持制度，從而促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。
需要注意的是，保租房貸款，目前仍在開發(fā)貸款科目，按照開發(fā)貸款邏輯投放，最多放貸總投資的80%，20%是項目資本金。具體貸款比例與項目建設(shè)主體、區(qū)位、出租率預(yù)測等，有很大關(guān)系。下一步，隨著住房租賃金融制度的建立，銀行將會單列保租房貸款科目，并對該類貸款在認(rèn)定、投放、定價、償還等方面，建立完全不同的貸款管理制度。
李宇嘉同時也表示，效果還有待觀察。盡管國家大力鼓勵保租房貸款，但由于保租房利率低，多數(shù)沒有抵押物或高信用等級擔(dān)保，銀行投放的積極性并不高。未來，能做到多大規(guī)模，還有待觀察。我認(rèn)為，未來一段時間還主要以國企央企以及大型優(yōu)質(zhì)民企(萬科、龍湖、綠城)、以及地方城投平臺為主。因為，這類型的建設(shè)主體，在抵押物、信用等級方面，滿足銀行的需求。另外，除了開發(fā)以外，對于改造類的保租房，運營中的流動資金貸款、物資采購貸款等，也應(yīng)該做出創(chuàng)新，滿足這個行業(yè)的需求。
（文章來源：e公司）
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