在房地產行業(yè)進入深度調整周期的同時，此前熱度高漲的物業(yè)賽道也迎來了屬于自身的“變革時代”。
2月6日，中國金茂(00817.HK)發(fā)布公告稱，公司獲金茂物業(yè)服務發(fā)展股份有限公司(以下簡稱“金茂服務”)通知，金茂服務已就建議分拆向香港聯(lián)合交易所(以下簡稱“香港聯(lián)交所”)遞交聆訊后資料集，預計近期在港股主板獨立上市。
而在此前的1月7日，龍湖集團(00960.HK)也對外公告稱，擬分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司(以下簡稱“龍湖智創(chuàng)生活”)于香港聯(lián)交所主板獨立上市。龍湖智創(chuàng)生活亦成為2022年開年第一家遞表的物企。
《中國經(jīng)營報》記者注意到，在龍湖智創(chuàng)生活和金茂服務沖擊港股上市引發(fā)廣泛關注的背后，則是物企上市熱度日益冷卻?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，2021年雖有14家物企成功上市，但較2020年減少4家，“未及預期”。
在資本市場對物企IPO逐步回歸理性的同時，物業(yè)賽道的競爭卻愈來愈激烈，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象不斷上演。中物研協(xié)和克爾瑞物管日前聯(lián)合發(fā)布的《2021年度物企上市公司并購研究報告》顯示，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發(fā)起53項并購，并購交易總額達366.88億元，交易所付總代價為2020年同期94.30億元的3.77倍。
與此同時，在政策鼓勵下，物企也打響了進軍城市服務和園區(qū)等“非住宅”業(yè)態(tài)的“競速戰(zhàn)”。東興證券分析師陳剛認為，2022年，物業(yè)行業(yè)將迎來獨立發(fā)展與整合加速下的“大物管時代”，頭部物管企業(yè)搶占存量市場的需求與地產開發(fā)行業(yè)的困境將共同加速推動行業(yè)整合。
港股上市進程遇冷
上市數(shù)量下滑、物企股價下跌……在剛剛過去的2021年，物企上市宛若奏響了“冰與火之歌”。
克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)行業(yè)遞表物企數(shù)量達34家，為迄今為止遞表企業(yè)數(shù)量最多的一年，但年內遞表并成功上市的僅有9家。此外，2021年內新增上市物企共14家(其中13家為常規(guī)IPO上市，均為港股物企)，不及2020年的18家。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2021年1月15日榮萬家生活服務股份有限公司(02146.HK)登陸港股開始，2021年上半年有宋都服務等6家物企上市。而在當年7月份，港股市場更是迎來一波內地物企上市小高潮，中駿商管和朗詩綠色生活等6家物企紛紛搶灘登陸港股市場。但內地物企港股上市的熱鬧景象也到此“戛然而止”，在經(jīng)歷近4個月的斷檔期后才迎來京城佳業(yè)的上市。
經(jīng)歷“過山車”行情的不僅僅是物企IPO進展，物業(yè)板塊的估值亦從2021年7月份開始持續(xù)進入調整期。
克而瑞物管方面認為，從總體數(shù)據(jù)來看，2020年物企上市首日平均PE(TTM)達到47.3倍，進入2021年這一數(shù)值降至24倍。“2020年末，物業(yè)板塊平均PE為36.9倍，而目前物業(yè)板塊市值均值僅為17.5倍，相較2020年降幅52.6%?！?/p>
此前備受資本市場矚目的物企估值，何以快速降至低位？中指物業(yè)研究認為，除“港股資本市場走勢整體較弱，市場情緒低迷”的因素外，亦有“監(jiān)管壓力加大重創(chuàng)中概股，物業(yè)服務企業(yè)遭資本錯殺”的原因。
中指物業(yè)方面還表示，物業(yè)行業(yè)估值此前達到歷史較高水平，而此時市場趨于理性，往往容易發(fā)生中短期波動，這正是“市場回歸理性”的表現(xiàn)。
不過也有觀點認為，物業(yè)板塊估值經(jīng)歷如此大幅度的調整，主要是由于不少物企與母體公司間的關系過于緊密而引發(fā)外界擔憂。中信證券研報就認為：“這種調整的主因并非基本面，也不是估值過高，而是市場對公司治理獨立性的擔心。”
而平安證券分析師也分析稱，自2021年7月以來物管板塊持續(xù)調整?！笆袌鲫P注點逐漸由政策擔憂向房地產波動可能帶來的負面影響轉變，主要擔憂房地產調整可能減緩物企成長速度、導致物企公司治理獨立性喪失?！?/p>
盡管如此，依然有不少優(yōu)質物企受到關注。浙商證券研報顯示，截至2021年上半年，在管面積TOP15的上市物企中，有7家物企的第三方在管面積占比超過50%，綠城服務、旭輝永升服務等物業(yè)公司第三方在管面積占比超過80%，“已經(jīng)具備了較強的獨立發(fā)展能力”。
行業(yè)收并購“井噴”
在物企港股獨立上市進程受阻的同時，物業(yè)行業(yè)收并購卻呈“井噴”之勢。
克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，僅上市企業(yè)并購交易總額已達355.88億元，若加上非上市企業(yè)，并購交易額已突破400億元。“據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年度上市企業(yè)發(fā)起53項并購，含非上市企業(yè)行業(yè)內并購案則超150起?！?/p>
“房地產流動性危機傳導，成為大宗并購交易的直接誘因。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部高級分析師吳奎勇認為，企業(yè)擴規(guī)模、求發(fā)展，是并購狂潮的內生驅動力；并購資金充足，則為并購規(guī)?；闹涡砸蛩亍?/p>
記者梳理物業(yè)行業(yè)收并購案例發(fā)現(xiàn)，自2021年初開始，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象就持續(xù)不斷，如碧桂園服務和龍湖智創(chuàng)生活等大手筆收購曾引發(fā)外界廣泛關注。而在2021年末，世茂服務等物企大規(guī)模收并購亦獲得不小關注。
在行業(yè)人士看來，在房企遭遇信用危機、物企內在規(guī)模擴張訴求、并購資金充足等諸多因素“催化”下，物企收并購或仍將持續(xù)保持相當高的“熱度”，并將不斷提升物業(yè)行業(yè)的集中度。
旭輝永升服務相關負責人就對記者表示，收并購是旭輝永升服務“四輪驅動”業(yè)務策略中重要的一輪。“我們堅持有質量的戰(zhàn)略并購，2022年上半年仍是行業(yè)收并購的窗口期，可以在這期間抓住機遇、提升綜合能力?！?/p>
“但收并購不是擴大規(guī)模的主要途徑?！毙褫x永升服務上述負責人強調稱，“對于標的的選擇，我們遵循四大原則：有利于提升競爭力、有利于區(qū)域布局、有利于拓展新業(yè)務、能形成規(guī)模競爭優(yōu)勢。未來我們會根據(jù)實際需要來推進這部分業(yè)務的發(fā)展?！?/p>
“頭部物企將未來三到五年看作行業(yè)整合并購窗口期，將快速拓展規(guī)模視為第一要務?！笨硕鹞锕芊治鰩熗瑫r也認為，2022年將是整合并購關鍵年，在規(guī)模增長基礎上，并購后的整合和運營管理是決定能否達到“1+1>2”效果的關鍵。
比拼細分領域賽道
在掀起收并購熱潮的同時，物企對非住宅業(yè)態(tài)的爭奪也進入白熱化階段。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年中期，上市物企非住宅業(yè)態(tài)占比已達到38.7%，覆蓋商業(yè)、公建、城市服務等類型，預計2021年末該比例可增長至45%。
“在新階段、新理念、新格局下，多業(yè)態(tài)發(fā)展已經(jīng)成為物企滿足外生要求、內生需求的必要手段?！奔魏图覙I(yè)物業(yè)服務研究院同時認為，“目前，所有上市物企均布局了非住宅業(yè)態(tài)。2021 年，多家物企大力推進非住宅業(yè)態(tài)的拓展，在項目獲取上亦卓有成效。”
記者梳理發(fā)現(xiàn)，在剛剛過去的2021年，物企開始紛紛進入非住宅業(yè)態(tài)。例如，新城悅獲得上海交通大學實驗樓等學校業(yè)態(tài)項目，世茂服務獲得宿遷市宿城區(qū)環(huán)衛(wèi)項目等城市服務業(yè)態(tài)資源。
據(jù)了解，2021年，世茂服務將城市服務視為業(yè)務增長新戰(zhàn)略引擎，城市服務也首度成為其四大業(yè)務板塊之一。2021年上半年，世茂服務城市服務業(yè)務收入破億元。此外，在登陸港交所一周年之際，公司正式發(fā)布了城市服務業(yè)務發(fā)展藍圖，定位于“城市大管家”。
“國家正在提倡城市精細化治理，提升城市的服務能力。城市服務板塊的規(guī)模有1.5萬億元左右，未來還有上升空間?！笔烂請?zhí)行董事兼總裁葉明杰近日表示，“世茂服務在短期會專注于城市項目的濃密度和戰(zhàn)略性的細分領域賽道卡位。”
除了城市服務業(yè)態(tài)外，利潤較高的商管領域也吸引了諸多物企入局?！?021年，隨著疫情得到有效控制，經(jīng)濟活動繼續(xù)趨于正常，實體經(jīng)濟得到進一步恢復?！敝兄肝飿I(yè)研究表示，商業(yè)運營逐漸成為物業(yè)服務企業(yè)競相爭強的“香餑餑”。
平安證券研報也認為：“商管賽道具備單項目內生增長、物管費高提價難度低、毛利率及收繳率高等特點，賽道屬性相對更優(yōu)。”
在此情況下，諸多房企或推動旗下商管企業(yè)獨立上市，或打包“物管+商管”業(yè)務上市?！吧坦艿葍?yōu)質細分賽道涌現(xiàn)有望為行業(yè)參與者持續(xù)向好發(fā)展提供更多可能。商管、物管聯(lián)合上市、聯(lián)合發(fā)展，亦有助于發(fā)揮協(xié)同效應，帶動綜合物企實力進一步增強?！逼桨沧C券分析師表示。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
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