樓市降價(jià)成風(fēng)，房企爆雷不斷，賣房的壓力，正悄然向賣地端擴(kuò)散。
繼全國(guó)多地土地拍賣遇冷之后，北京第二批次集中供地也在一片冷寂中潦草收?qǐng)觥?/p>
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)目擊：10月13日上午9時(shí)30分開(kāi)始的這場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，僅有2家民營(yíng)房企參與現(xiàn)場(chǎng)舉牌，而最終買家多為央企、國(guó)企。
當(dāng)日，北京共成交11宗地塊，收入379.5億元，加上此前10月12日底價(jià)成交的5宗地塊，和9月23日競(jìng)標(biāo)成功的一宗共有產(chǎn)權(quán)地塊，這一輪集中供地共計(jì)收入513.43億元，與5個(gè)月前1109.7億元的首次集中供地相比，此番入賬已經(jīng)腰斬。
按計(jì)劃，北京二批次供應(yīng)地塊總計(jì)43宗，其中26宗因無(wú)人出價(jià)而延至下批出讓，也即意味著，此輪供地流拍率高達(dá)60.5%，其慘淡程度已超過(guò)上海和杭州，且也刷新了北京此前的土地流拍記錄。
實(shí)際上，謹(jǐn)慎拿地已成當(dāng)前樓市常態(tài)。此前，包括福州、杭州、成都、蘇州重慶、南京、上海、武漢等多地均已出現(xiàn)土拍“爆冷”現(xiàn)象。
以上海為例，在二批土拍開(kāi)始之前，27宗涉宅用地中有7宗提前終止出讓。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上海第二批次集中供地出讓總金額約為538億元，如果剔除保障性住房地塊，商品住宅地塊出讓金額約為480億元，這一金額明顯低于上海首批集中供地857億元的出讓金額。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴時(shí)代周報(bào)記者，前三季度全國(guó)土地出讓金總金額下滑7.63%，在土拍政策調(diào)整、房企風(fēng)險(xiǎn)暴露、市場(chǎng)高位回調(diào)的背景下，土地市場(chǎng)遭遇下挫在意料之中，尤其是眾多高負(fù)債房企“望地興嘆”，也加劇了土地市場(chǎng)的降溫。
央企角力，民企吃瓜
據(jù)悉，此次北京集中供地吸引了包括中海、華潤(rùn)、金隅、首開(kāi)、中鐵置業(yè)、城建、龍湖、中建三局五局等頭部房企的參與。而經(jīng)過(guò)一天的競(jìng)爭(zhēng)，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，央企國(guó)企為代表的“國(guó)家隊(duì)”明顯比民企更加積極，也更有野心。
13日上午出讓的4宗地塊均位于海淀區(qū)，其中東升鎮(zhèn)京昌路楔形地塊1和地塊2是本輪供地中最大的熱門。這兩塊宗地位置臨近地鐵15號(hào)線北沙灘站與京藏高速，地處北四環(huán)至北五環(huán)之間，與奧林匹克森林公園相距不遠(yuǎn)，周邊配套較為成熟。
在這兩宗地的爭(zhēng)奪上，無(wú)論是首輪的競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，還是競(jìng)配建環(huán)節(jié)，中海與華潤(rùn)你爭(zhēng)我?jiàn)Z，互不相讓，兩宗地塊當(dāng)日未決出勝負(fù)，轉(zhuǎn)入“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”環(huán)節(jié)。
而海淀區(qū)剩下的兩宗地塊則分別被中海和華潤(rùn)+城建聯(lián)合體收入囊中，溢價(jià)率分別為5.63%和6.26%，未達(dá)到地價(jià)上限即成交。
與上午出讓情況相比，房企對(duì)于下午競(jìng)拍的7宗地?zé)崆槎让黠@不高，其中昌平東環(huán)路地塊、大興黃村地塊因涉及搖號(hào)和競(jìng)現(xiàn)房銷售，普遍被外界關(guān)注。
東環(huán)路地塊吸引6家房企或聯(lián)合體報(bào)名，經(jīng)過(guò)20輪競(jìng)價(jià)，中鐵置業(yè)出價(jià)9.4875億觸及價(jià)格上限，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人。最終，中鐵置業(yè)被搖中，將地塊收入囊中；而大興黃村地塊在經(jīng)過(guò)40輪的爭(zhēng)奪后，由中鐵一局觸及37.84億元價(jià)格上限，轉(zhuǎn)為競(jìng)現(xiàn)房銷售面積程序。最終，該地塊由中鐵置業(yè)+興創(chuàng)以37.84億+5.4萬(wàn)平現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得。
值得一提的是，現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)在北京土拍歷史上是首次出現(xiàn)。對(duì)此，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱告訴時(shí)代周報(bào)記者，“相比于競(jìng)自持、競(jìng)配建、競(jìng)現(xiàn)房銷售面積或競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案，直接搖號(hào)對(duì)房企的利潤(rùn)空間更有保障，而更大的利潤(rùn)空間也將意味著項(xiàng)目的交付品質(zhì)將會(huì)得到一定程度的保障。”
而在這一輪北京集中供地過(guò)程中，形單影支的民營(yíng)房企已基本淪為吃瓜群眾。11宗公開(kāi)招拍的土地中，僅有懋源和龍湖+北辰聯(lián)合體分別拿下豐臺(tái)和門頭溝地塊。
在張凱看來(lái)，國(guó)企和央企長(zhǎng)期來(lái)看經(jīng)營(yíng)策略更為穩(wěn)健，融資成本低、杠桿率低、資金壓力小、現(xiàn)金流健康，在現(xiàn)階段的市場(chǎng)環(huán)境下更有舉牌能力。截至目前，其他完成土拍的城市也都顯現(xiàn)出國(guó)企及央企更為積極參與的現(xiàn)象。而考慮到拿地回款周期因素，留給民營(yíng)企業(yè)的，只有謹(jǐn)慎、更謹(jǐn)慎。
至此，在二批土拍中，除2宗轉(zhuǎn)為競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案外，剩余14宗地全部塵埃落定。經(jīng)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，首開(kāi)、中鐵置業(yè)暫時(shí)分別以拿下3宗地塊的數(shù)量并列第一，金隅、華潤(rùn)、中海、建工分別拿下2宗地并列第二。
接近TOP15某房企的業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，該公司嚴(yán)格控制拿地資金，且要求利用區(qū)域內(nèi)自有資金拿地，向集團(tuán)申請(qǐng)需要面臨較嚴(yán)格的管控流程。與此同時(shí)，在面臨來(lái)勢(shì)洶洶的央企和國(guó)企時(shí)，經(jīng)測(cè)算利潤(rùn)率無(wú)法得到保證時(shí)，則選擇不去一級(jí)市場(chǎng)拿地。
這樣的心態(tài)，完全反應(yīng)在了北京本輪拿地之中。
三批次供地或有回暖？
成交總價(jià)腰斬，流拍率超50%，北京二批次土拍遭遇了前所未有的滑鐵盧，而這樣的趨勢(shì)在全國(guó)都已經(jīng)蔓延。
曾經(jīng)在第一批集中供地中分別以1178億元和1110億元的成交額高居狀元和榜眼的杭州和北京，以及溢價(jià)率高達(dá)45%的重慶，如今都已盛況不再。在二批土拍中，集中供地共31宗的杭州有17宗地塊終止掛牌；重慶的土拍溢價(jià)率則直接降至零，流拍率達(dá)42%；而廣州52%的流拍記錄也再度被北京刷新。
中信建投研報(bào)顯示，截至目前，共完成二輪供地的15個(gè)城市共掛牌了700宗地塊，流拍及中止交易數(shù)量的達(dá)到206宗，流拍及中止交易率高達(dá)29.4%。
對(duì)此，潘浩認(rèn)為，自2020年8月網(wǎng)傳“三道紅線”之后，“降負(fù)債、控規(guī)模、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”已經(jīng)從企業(yè)自發(fā)行為上升到監(jiān)管要求，盡管仍有企業(yè)選擇加速擴(kuò)張，但進(jìn)入下半年，隨著市場(chǎng)的回調(diào)，量入為出、回歸穩(wěn)健成為主流選擇。
事實(shí)上，拿地退燒，根源在于銷售遇阻。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模首次出現(xiàn)環(huán)比下降，同比也下降36.2%。下半年以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企銷售承壓、業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和去年同期，7-9月連續(xù)三個(gè)月單月業(yè)績(jī)同比下跌，且9月同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
張凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，房企回款在下半年受到了較大的挑戰(zhàn)。市場(chǎng)下行，項(xiàng)目去化困難，同時(shí)信貸收縮，購(gòu)房貸款辦理困難，這直接導(dǎo)致了集中供地氣溫驟降。
同時(shí)，競(jìng)買規(guī)則的調(diào)整，也在一定程度上打擊了房企的信心。
在第二輪土拍遭到大面積延期之后，土地競(jìng)買規(guī)則曾做出調(diào)整，其中包括，參加宅地競(jìng)拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；建立有效的購(gòu)地審查制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金的來(lái)源審查；單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率等方面。
其中，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源審查這一條規(guī)則，更是握住了房企的命脈。張凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“ 810新政后加大了自有資金來(lái)源審查制度，并且限制了無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與土拍?！边@無(wú)形中給房企的拿地加大了難度。
一方面嚴(yán)查資金來(lái)源，一方面限制融資，這讓企業(yè)端拿地意愿降至冰點(diǎn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年9月份，100家典型房企融資總量為851.22億元，同比下降37.1%。融資量持續(xù)走低，已不到千億元。這是自2020年11月份以來(lái)，房企單月融資連續(xù)11個(gè)月呈現(xiàn)同比下降趨勢(shì)，而由于房企積極降杠桿，融資方面“量出為入”甚至用自有資金進(jìn)行債務(wù)償還，單月低融資量未來(lái)將成為常態(tài)。
由此來(lái)看，曾經(jīng)瘋狂拿地的房企紛紛選擇“躺平”，似乎并不意外。
悲觀情緒繼續(xù)醞釀，未來(lái)土拍市場(chǎng)將走向何處？潘浩表示，目前的新房市場(chǎng)正處于高位回調(diào)階段，疊加多方面監(jiān)管，多數(shù)房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，因此在土地市場(chǎng)方面房企整體參與熱情不高。
而所謂“逆周期拿地”，正是穩(wěn)健型房企比較常采用的操作方式，即在競(jìng)爭(zhēng)壓力較小的條件下，獲取性價(jià)比更高的土地資源，將形成良性運(yùn)轉(zhuǎn)，一方面使開(kāi)發(fā)成本更可控，另一方面使項(xiàng)目能夠保持合理的利潤(rùn)空間，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然，多數(shù)房企也并沒(méi)有放棄在土地市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)，為補(bǔ)充2022年的可售貨值，預(yù)計(jì)2021年11月-12月，還將迎來(lái)一波土地集中供應(yīng)與出讓的行情。
張凱認(rèn)為，受二批次各個(gè)城市的流拍影響，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的新房供應(yīng)均將不可避免的收縮，或?qū)⒁欢ǔ潭鹊慕o市場(chǎng)傳遞樓市即將回暖的預(yù)期。加之地方政府仍有年度土地出讓金收入目標(biāo)，因此預(yù)計(jì)三批供地前或?qū)⒂行刨J放寬的信號(hào)。此外，部分房企一批次集中供地的項(xiàng)目將在近期入市回款，為三批次供地儲(chǔ)備更多彈藥。
（文章來(lái)源：時(shí)代周報(bào)）
