歷史上，除去疫情期間，地產(chǎn)投資增速持續(xù)為負(fù)只出現(xiàn)過(guò)1次，也就是2015年8~12月，此后進(jìn)入到去庫(kù)存和棚改貨幣化的大周期，時(shí)隔6年，再來(lái)臨，恐持續(xù)。
9月數(shù)據(jù)全面下滑，地產(chǎn)投資增速首次轉(zhuǎn)負(fù)，在建工程處高峰期，后續(xù)有持續(xù)下行壓力，預(yù)計(jì)持續(xù)至2022年下半年。地產(chǎn)投資增速降為-3.5%，竣工降至1.0%，當(dāng)前正處建設(shè)高峰期，后續(xù)將逐步回落。2019年以來(lái)，竣工增速逐步回升，表明建設(shè)工程強(qiáng)度持續(xù)提高，背后是2017~2020年持續(xù)新開(kāi)工高企。當(dāng)前，新開(kāi)工回落速度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，鑒于目前拿地增速依然低于新開(kāi)工，疊加房企庫(kù)存進(jìn)一步下降，預(yù)計(jì)新開(kāi)工將持續(xù)且快速回落，在竣工快速增長(zhǎng)后，新增建設(shè)項(xiàng)目不足，開(kāi)始向地產(chǎn)投資傳導(dǎo)。2022年Q1將面臨債務(wù)高峰期，預(yù)計(jì)拿地恢復(fù)最早在2022年Q2出現(xiàn)，因此，地產(chǎn)投資增速低迷預(yù)計(jì)將持續(xù)1年。
盡管其他指標(biāo)略反彈，但預(yù)計(jì)僅為月度波動(dòng)，當(dāng)前政策不足以改變地產(chǎn)下行趨勢(shì)，若政策維持定力不變，后續(xù)仍存持續(xù)下行壓力。新開(kāi)工、銷(xiāo)售等指標(biāo)在增速上略有回暖，但仍處大幅度下行中，以房企拿地持續(xù)趨冷看，土地市場(chǎng)向樓市傳導(dǎo)的迅速冷卻還將持續(xù)。政策保持相當(dāng)強(qiáng)定力，盡管召開(kāi)大量會(huì)議，但并未因此出臺(tái)任何放松政策，雖部分城市以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”進(jìn)行放松，其他城市并未和歷史一樣跟風(fēng)效仿，反而中央在保交樓方面，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管。若政策維持當(dāng)前，預(yù)計(jì)后續(xù)各項(xiàng)總量指標(biāo)仍有較大下行壓力。
房地產(chǎn)歷史上只2015年8~12月出現(xiàn)過(guò)地產(chǎn)投資增速持續(xù)為負(fù)，且以極快速度進(jìn)行了反彈，主要與政策放松和棚改貨幣化注入大量流動(dòng)性相關(guān)，以目前低土地庫(kù)存看，政策變動(dòng)將給市場(chǎng)帶來(lái)較大波動(dòng)。2015年房企庫(kù)存高企，經(jīng)歷了2014年歷史第二次持續(xù)銷(xiāo)售負(fù)增長(zhǎng)后，去化率下降帶來(lái)2015年商品房庫(kù)存和土地庫(kù)存都處較高水平，由此，中央要求房企去庫(kù)存，疊加棚改貨幣化基礎(chǔ)貨幣投放，樓市迅速回暖。當(dāng)前情況逐漸貼近2015年，商品房庫(kù)存因去化率走低而逐步累積，稍有不同的是土地庫(kù)存處低位。即若政策有一定放開(kāi)，消化完商品房庫(kù)存后，馬上面臨土地庫(kù)存不足情況，對(duì)樓市的影響將超過(guò)2015年。
（文章來(lái)源：國(guó)泰君安）
標(biāo)簽： 地產(chǎn) 投資 增速 轉(zhuǎn)負(fù)
