樓市入秋，房地產(chǎn)行業(yè)寒意蕭瑟。房企信用評級集體下調(diào)，將行業(yè)往寒冬再推一步。
與此同時，多家企業(yè)因資金緊張引發(fā)債券違約。2021年前9月，已有超39只涉房債券違約，數(shù)量超過2020年全年(18只)。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨重重挑戰(zhàn)背后，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。在“兩集中供地”“三道紅線”“五檔房貸”之下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性。過去數(shù)十年不斷升級的高杠桿模式，將在本輪變革中全面退潮，房地產(chǎn)行業(yè)即將邁進全新階段。
站在新賽道起點，企業(yè)必須在在確定與不確定之間做決定。因此，企業(yè)不斷調(diào)整戰(zhàn)略、變革組織架構、重構業(yè)務生態(tài)、調(diào)節(jié)商業(yè)模式。
今年以來，萬科、華潤置地、金地集團、貝殼找房、陽光城、新城控股、龍湖集團、等數(shù)十家企業(yè)啟動組織變革。而這一切的目的，均是為了適應地產(chǎn)下半場的變化，向精細化管理邁進，在管理紅利時代獲得發(fā)展主動權。
可研智庫認為，企業(yè)對組織架構的動態(tài)調(diào)整將成為行業(yè)常態(tài)。未來，企業(yè)面臨的不確定性有所增強，迫使其進行戰(zhàn)略轉向、組織變化以緊密承接戰(zhàn)略。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步步入平臺期，企業(yè)對外、對內(nèi)的競爭意識均有所加強，精簡、調(diào)整、增效為企業(yè)此輪組織變革的根本目的。
調(diào)控頻出 房地產(chǎn)行業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展階段
“十四五”開局之年，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生質的改變。
2021年2月23日，“兩集中供地”政策落地，22個城市一年集中賣三次土地，供應規(guī)則再迎巨變。這一年，“三道紅線”正式落地，既有的發(fā)展規(guī)則不再適用，所有企業(yè)回到同一起跑線。“五檔房貸”首度為房貸劃檔，收緊涉房資金。
新舊行業(yè)規(guī)則交替之際，中央多次強調(diào)“房住不炒”定位，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境。
宏觀層面，中央、地方樓市調(diào)控加碼，供需兩端齊發(fā)力，促使房價逐步回歸理性。中央明確實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，未來企業(yè)端、銀行端和個人端的資金監(jiān)管均將持續(xù)強化，住房信貸環(huán)境收緊。地方層面，各地方政府因地制宜、多策并舉，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，調(diào)控加碼城市不斷增加。
今年以來，全國各地已出臺超400次調(diào)控政策。一次次調(diào)控政策過后，國內(nèi)樓市已迅速降溫。
事實上，今年的調(diào)控并非是突然轉向。早在2016年年底，中央經(jīng)濟工作會議就已經(jīng)提出“房住不炒”，并在2017年把“房住不炒”寫進十九大報告，確定了房地產(chǎn)政策的總體基調(diào)。
今年住房金融的收緊是對金融風險積聚這一癥結的精準用藥。近年來，部分企業(yè)并沒有堅定地執(zhí)行“房住不炒”，部分企業(yè)甚至仍堅持“高周轉、高杠桿、高風險”的運營模式；局部城市也存在投資客群加杠桿買房導致房價過快上漲的現(xiàn)象，這些導致房地產(chǎn)市場金融風險積聚。
今年的政策變化特點是住房金融的收緊，這正是針對住房金融風險積聚的痛點。如高杠桿高風險房企被出清，加杠桿投資炒房導致房價過快上漲的風險被出清，房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)健康發(fā)展，未來穩(wěn)健的企業(yè)可以提供更優(yōu)質的住房，房價平穩(wěn)消費者可以不再恐慌性買房，更多的消費者都買得起房，這無疑是對房地產(chǎn)市場最大的利好。
對于居住服務行業(yè)，住房交易告別大增大降，回歸平穩(wěn)的交易中樞，相關服務人員就業(yè)平穩(wěn)，全身心提高服務品質，這些都將直接利好整個行業(yè)的進步。
長期來看，行業(yè)大浪淘沙開始集中顯現(xiàn)。但危與機并存，房地產(chǎn)依然是市場化程度最高的市場，市場競爭加劇將進一步淘汰粗放式的發(fā)展模式。精耕社區(qū)，具有突出專業(yè)服務能力且能滿足消費需求的中介機構與從業(yè)人員將會勝出。
主動變革 向管理要紅利
當房地產(chǎn)市場接近天花板時，多數(shù)房企主動選擇組織變革，向管理要紅利。目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷洗牌與變革，主動擁抱變化才是“活下去”的根本解決路徑，房地產(chǎn)相關企業(yè)試圖通過組織架構調(diào)整實現(xiàn)精細化管控，提高管理效率以爭取更多利潤。
據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，“三道紅線”發(fā)布以來，50強房企中有17家房企進行了組織架構變革。從梯隊分布上看，組織變革集中發(fā)生在頭部房企，其中TOP11-20房企有7家進行了組織層面的調(diào)整，調(diào)整比例最高。
以龍湖集團為例，龍湖進行做了總部輕量化設置，更名為集團賦能平臺，設立戰(zhàn)略研究部、供應鏈管理部、公共事務部、品牌部、數(shù)字科技部、人力資源及行政部、財務部、法律事務部等職能；而中國奧園則對管理層級進行壓縮，由“集團總部-二級集團-區(qū)域總部-城市公司”的四級管控調(diào)整為“集團總部-區(qū)域公司”二級管控為主；貝殼找房則對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務進行調(diào)整。
億翰智庫認為，房地產(chǎn)相關企業(yè)通過組織架構調(diào)整以適應市場變化的做法已然是大勢所趨，組織層面的調(diào)整既能最大限度地優(yōu)化整合資源，又能進一步降低管理成本，提高人均效能。
企業(yè)積極主動進行變革，實質上是為未來發(fā)展蓄能。房地產(chǎn)市場具有周期性，當市場走過調(diào)整期，迎來平穩(wěn)發(fā)展新階段時，前瞻性進行戰(zhàn)略調(diào)整的企業(yè)將擁有更多的發(fā)展籌碼。
在品質居住時代，貝殼找房的模式長期來看更抗周期，對于這次樓市轉向，相信能夠搶占先機。貝殼人店網(wǎng)絡和社區(qū)的連接更廣更深，在周期波動中能保持房和客的資源。無論是業(yè)主、買家、租客還是房東，都與貝殼形成緊密聯(lián)系。貝殼的服務不僅局限在交易過程中，免費打印、提供快遞代收服務等，都在無形中加強貝殼與市場的黏性。基于信任的黏性一旦形成，將成為抵抗周期的最強動力。
基本面穩(wěn)定 市場依然可期
長期看，全國房地產(chǎn)市場基本面并不像當下感受到的那么差。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，前8月全國新房銷售面積同比增長17%，銷售額同比增長24.5%，是歷史最高水平，全年新房銷售量及GMV都將再創(chuàng)歷史新高，GMV將達到17.8萬億。
事實上，我國房地產(chǎn)市場仍然有堅實的基本面支撐。未來五年，在家庭結構快速小型化、加速釋放的換房與改善需求、人口城鎮(zhèn)化等因素支撐下新房開發(fā)和銷售不會出現(xiàn)顯著下滑。
據(jù)了解，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。
市場認為，后續(xù)銀行對房地產(chǎn)相關的授信可能會邊際好轉，按揭額度也可能放松，這有助于推動寬信用。
業(yè)內(nèi)人士預判，下一個五年仍將是一個新房銷售高峰期，新房開發(fā)量不會從當前1500萬套/年規(guī)模出現(xiàn)斷崖式下跌，預計2021-2025年新房交易量仍然保持在1300萬套左右。此外，住房供給結構也將得到有效的調(diào)整，人口凈流入的大城市和城市圈將需要更多的新增住房供給。同時，二手房供應將成為解決住房需求日益重要的組成部分。隨著住房存量盤子的不斷擴大，預計未來五年二手房市場規(guī)模也將不斷擴大。
（文章來源：時代周報）
