事件
2021 年10 月23 日，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
評(píng)論
試點(diǎn)授權(quán)5 年，短期利空出盡。此前市場(chǎng)已對(duì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣有所預(yù)期，主要擔(dān)憂的是房地產(chǎn)稅會(huì)在幾十個(gè)城市大面積試點(diǎn)，并在幾年內(nèi)全面立法推廣。今日人大常委會(huì)會(huì)議上的表述為：“本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律?！蔽覀冋J(rèn)為本次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)授權(quán)的落地，以及具體年限的出臺(tái)，意味著短期房地產(chǎn)稅相關(guān)利空出盡。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅立法工作或于5 年后進(jìn)行，全面推廣時(shí)間點(diǎn)相較此前市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)有所推遲。至于具體試點(diǎn)出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)大概率不會(huì)在今年Q4。我們維持此前判斷，認(rèn)為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作更可能在新房銷售企穩(wěn)后，在房?jī)r(jià)上行周期內(nèi)推出。
“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”為確定試點(diǎn)地區(qū)的重要考量，預(yù)計(jì)不會(huì)大面積試點(diǎn)。全國商品房銷售同比增速自2021 年7 月份以來已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月為負(fù)。9 月份以來，伴隨著恒大事件爆發(fā)，多家房企美元債違約，民營房企發(fā)展信心明顯受到影響，二批次土拍央企和地方國企托底現(xiàn)象明顯。房地產(chǎn)稅對(duì)居民購房意愿打擊較大，或影響銷售繼續(xù)下行，并進(jìn)一步影響房企拿地意愿，三批次土拍或?qū)⒗^續(xù)下行，地方政府的財(cái)政壓力會(huì)進(jìn)一步加大。我們預(yù)計(jì)本次試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的城市數(shù)量將僅限于部分房?jī)r(jià)漲幅較大的熱點(diǎn)城市，比如上海、深圳、杭州、廣州等，整體數(shù)量或不超過10 個(gè)。此外，我們預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多針對(duì)一手房銷售的寬松政策出臺(tái)來對(duì)沖房地產(chǎn)稅的不利影響。
實(shí)施細(xì)則地方政府制定，預(yù)計(jì)稅率會(huì)相對(duì)溫和?！皣鴦?wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則?！蔽覀冾A(yù)計(jì)試點(diǎn)城市地方政府出臺(tái)的稅率不會(huì)太高，或可參考上海、重慶的試點(diǎn)稅率(上海稅率0.4-0.6%，重慶稅率0.5-1.2%)。本次試點(diǎn)或在征收范圍上有所調(diào)整。我們預(yù)計(jì)本次試點(diǎn)工作或?qū)膶?duì)新購房征稅為主，進(jìn)一步擴(kuò)大到對(duì)存量房征稅，但預(yù)計(jì)仍會(huì)維持首套房和部分面積免征的特點(diǎn)。
投資建議
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)獲得5 年授權(quán)這一決定的落地意味著短期利空出盡，后續(xù)或?qū)⒂懈喾潘烧叱雠_(tái)加以對(duì)沖。我們?nèi)匀豢春玫禺a(chǎn)板塊Q4 行情。我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)民營房企未來更有望獲得超額收益，比如融創(chuàng)中國、新城控股。
同時(shí)，我們也推薦經(jīng)營穩(wěn)健的頭部房企，比如保利發(fā)展、萬科、建發(fā)國際。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市數(shù)量和征稅力度超預(yù)期；房地產(chǎn)調(diào)控政策改善不及預(yù)期
（文章來源：國金證券）
