事件：近期行業(yè)事件頻發(fā)，10 月起貝殼上海區(qū)域裁員消息持續(xù)發(fā)酵，貝殼回應(yīng)稱：“今年以來，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。對于此次調(diào)整涉及到的員工，將嚴(yán)格遵守國家勞動法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行妥善安排，同時為其優(yōu)先提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機(jī)會?！?月24 日，央行例會提出“雙維護(hù)”(維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益)；9 月29 日，央行、銀保監(jiān)會在房地產(chǎn)金融工作座談會上再次強(qiáng)調(diào)“雙維護(hù)”；10 月15 日，央行鄒瀾表示：“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；10月20日，劉鶴在金融街論壇年會上表示”房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足。
行業(yè)下行疊加政策加碼，“房住不炒”基調(diào)下市場遇冷。上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，累計調(diào)控措施超300 次，重點城市相繼頒布條例，推進(jìn)樓市精準(zhǔn)調(diào)控，疊加疫后宏觀經(jīng)濟(jì)下行，行業(yè)進(jìn)入寒冬。中央及地方措施不斷，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。二手房價格指導(dǎo)政策通過限制房價及貸款，行業(yè)供需端熱度均降，以一線及新一線城市為主，并向二三線滲透，目前已有10余個城市試點或推廣此措施，深圳作為先行者，措施落地后的二手房交易量走低趨勢明顯。同時二手房市場降溫會向新房市場傳遞，不利于新房去化。
新房市場體量巨大發(fā)展穩(wěn)健，二手房市場規(guī)模仍增。19 年全國新房交易GTV為13.9 萬億，22 年新市場預(yù)計仍將達(dá)到15 萬億元，滿足房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)未來發(fā)展。經(jīng)紀(jì)商新房交易滲透率持續(xù)提升，2024 年預(yù)計超過40%；二手房交易市場短期遇冷明顯，但行業(yè)調(diào)節(jié)及信貸等政策調(diào)整后，未來增長空間仍在，同時經(jīng)紀(jì)行業(yè)在二手房市場持續(xù)保持較高滲透率，發(fā)展預(yù)期不減。2020 年貝殼新房及二手房交易服務(wù)營收占比接近98%，且兩者占比相近，是公司生存根基。
主業(yè)競爭趨勢漸熱，巨頭紛紛布局。阿里巴巴、字節(jié)跳動及京東等公司都逐漸布局房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。阿里巴巴自2010 年起與口碑網(wǎng)開展合作，去年同易居推出天貓好房；字節(jié)跳動自2019 年8月起，收購7家相關(guān)公司，逐漸發(fā)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；京東于2017 年上線京東房產(chǎn)，并于去年開啟中介化業(yè)務(wù)。巨頭的“互聯(lián)網(wǎng)+ 金融/房地產(chǎn)”模式對于貝殼而言競爭力不容小覷，巨頭擁有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及拓展能力，貝殼主業(yè)維穩(wěn)訴求隨巨頭布局而增加。
“穩(wěn)”成為房地產(chǎn)金融主題，開源節(jié)流降本過冬。9 月29 日央行等召開的房地產(chǎn)金融座談會上，“穩(wěn)”依然成為主題，長期視角的行業(yè)基本面仍較為堅實，同時貝殼財務(wù)及業(yè)績情況仍相對穩(wěn)健。而自2017 年起，國家對于互聯(lián)網(wǎng)金融管控趨嚴(yán)，貝殼金服為房產(chǎn)交易中買賣方的短期資金周轉(zhuǎn)需求、拓店資金需求等提供服務(wù)，在行業(yè)下行及政策環(huán)境趨嚴(yán)時，貝殼金融業(yè)務(wù)經(jīng)營模式將備受考驗。行業(yè)環(huán)境大幅變化之際，貝殼整體經(jīng)營業(yè)績未出現(xiàn)巨大下跌，主動節(jié)流成為選擇，同時保持房屋銷售所延伸的裝修業(yè)務(wù)，資源整合、降低成本，聚焦主業(yè)并深耕優(yōu)勢領(lǐng)域，度過行業(yè)冬天。
風(fēng)險提示：行業(yè)政策調(diào)控風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險。
（文章來源：西南證券）
