主要觀點
9 月地產(chǎn)投資、新開工、竣工和銷售數(shù)據(jù)全面下滑，土地市場持續(xù)降溫。9 月地產(chǎn)投資額累計同比8.80%，前值10.90%；新開工面積累計同比-4.50%，前值-3.20%；竣工面積同比23.40%，前值26.00%；銷售面積同比11.30%，前值15.90%。第二輪集中供地流拍率提升、溢價率下降，土拍市場降溫明顯。截止10 月17 日共計19 個城市完成土地出讓，從土地流拍率來看，北京、沈陽、杭州、廣州4 座城市流拍率超過50%，僅蘇州、青島、深圳、無錫4 座城市流拍率控制在20%以下。各城市政策差異較大，以杭州為例，土地起拍價高，新房限價嚴(yán)格，要求現(xiàn)房銷售，31 幅地塊僅有14 幅進(jìn)入競拍流程。
房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)下滑之際，行業(yè)“政策底”已現(xiàn)：9 月27 日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開2021 年第三季度例會提到：“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益”。9 月29 日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，重申堅持房住不炒，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，同時在此基礎(chǔ)上提出，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益。10 月20 日，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴在2021 年金融街論壇年會上表示目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。
我們認(rèn)為政府對住房消費者的權(quán)益保護(hù)一方面可能體現(xiàn)在對剛需購房者按揭利率和貸款額度的適度放松，另一方面保證交房防止風(fēng)險集中爆發(fā)，竣工面積同比增速不會快速下滑。第二輪集中供地政策因城而異，但拍賣情況低于8 月的市場普遍預(yù)期。即使明年初銀行放款有望加速，房住不炒仍是主基調(diào)。
房企拿地節(jié)奏放慢，房地產(chǎn)新開工和投資端將持續(xù)低迷。受地產(chǎn)投資大幅下滑影響，9 月建筑業(yè)PMI為57.5%，環(huán)比下滑3%，建筑業(yè)新訂單PMI 為49.30%，環(huán)比下滑2.1%，下游施工需求承壓。9 月國內(nèi)挖掘機(jī)銷量同比持續(xù)下滑22.90%，開工小時數(shù)102.2 小時/月，環(huán)比8 月再度下滑3.8 小時，為五年以來的低位。9 月份水泥單月產(chǎn)量2.05 億噸，同比減少13%，環(huán)比減少7.8%。但由于供給端收縮幅度更大，10 月中旬水泥價格仍同比上漲13%，顯示出價升量減的態(tài)勢。考慮到后續(xù)地產(chǎn)投資增速仍不樂觀，下游施工、建材類行業(yè)需求量預(yù)計將持續(xù)承壓。
（文章來源：上海證券）
