核心觀點
2021 年10 月23 日，全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，試點期限為五年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算，試點實施啟動時間由國務(wù)院確定。我們預(yù)計將于2022 年開展試點征收工作，充分總結(jié)經(jīng)驗后再行立法，推出后有望助力房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。1)預(yù)計各地將在國務(wù)院制定的總體草案基礎(chǔ)上，因地制宜進行細(xì)則落地，包括征收范圍、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠等。2)作為地方稅的一種，試點階段預(yù)計只針對城市內(nèi)部房產(chǎn)進行計算征收，不會跨城聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計。3)試點城市預(yù)計將優(yōu)先從核心一二線城市中選取，特別是今年上半年市場熱度較高、供求矛盾突出、房價漲幅較大、市場韌性較強的城市，例如深圳、杭州、寧波、南京、蘇州等。
房產(chǎn)稅收入短期難以替代土地出讓收入。據(jù)我們測算，全年房產(chǎn)稅收入范圍約為0.34~2.27 萬億元，預(yù)計僅占土地出讓收入的4.6%~30.7%。在中性假設(shè)下為1.42 萬億元(假設(shè)房產(chǎn)稅稅率為0.8%，整體免征比例為50%)。由于房價水平的差異，一線城市平均房產(chǎn)稅收入最高。據(jù)測算，一/二/三四線城市平均房產(chǎn)稅收入分別為1206/170/51 億元。1)4 個一線城市：預(yù)估房產(chǎn)稅總計4825 億元，占預(yù)估全國房產(chǎn)稅總收入的34%；2)10 個二線城市代表：總計1703 億元，占全國12%；3)12 個三四線城市代表：總計617 億元，占全國4.4%。
房產(chǎn)稅對居民支出整體影響不大，一線城市人均房產(chǎn)稅稅負(fù)相對較大。在中性假設(shè)下，2020 年全國城鎮(zhèn)人均房產(chǎn)稅支出約為1570 元，約占當(dāng)年人均可支配收入的3.58%，比重較低。其中一線城市該比例均值9.4%，深圳高達13.7%；二線城市3%-8%；三四線城市大多在5%以內(nèi)。
房產(chǎn)稅出臺可能會引起市場短期的波動，但長期影響較小。1)短期：對市場成交帶來一定壓力，隨著成交量的下行，價格或略有向下波動；2)中期：地方財政收入不再單純依賴賣地，可能帶來地價下降從而影響房價。若房價下跌，基于“評估值”的房產(chǎn)稅會隨之減少，持房成本降低，對于中期量價走勢預(yù)判是價跌量穩(wěn)。3)長期：對房價不具備決定作用，供求關(guān)系還是影響房價的最關(guān)鍵因素。
房產(chǎn)稅國際經(jīng)驗：給予地方政府充分授權(quán)，征稅對市場影響有限。國際上，房產(chǎn)稅大致可以分為英美模式和日韓模式兩種，英美模式將房產(chǎn)稅的功能定位為籌措財政收入，而日韓模式除了保證財政收入外，還兼顧對房價調(diào)控的功能。我們對美國、日本、韓國、香港等四個國家和地區(qū)進行了分析，綜合來看有以下特點：1)按照評估值來征稅；2)需制定一些稅收優(yōu)惠，針對特殊對象給予一定的稅收減免；3)收入歸屬地方政府，且地方具有充分自主權(quán)；4)稅基確定非常復(fù)雜，需要建立完備的稅收征管模式；5)房產(chǎn)稅是為穩(wěn)定市場，擴充地方稅源，整體賦稅壓力不大。
投資建議
目前房地產(chǎn)稅處于立法推進的關(guān)鍵階段，本次試點擴容并穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法具備“里程碑”意義，但總體仍偏謹(jǐn)慎，全國范圍內(nèi)全面開征仍需要長時間循序漸進的沉淀。
與十年前開始上海試點的“增量個人住房房產(chǎn)稅”和重慶試點的“高檔住房房產(chǎn)稅”相比，或?qū)ⅰ按媪總€人住房”納入到征收體系中。房地產(chǎn)稅試點擴容短期內(nèi)雖會對試點城市的購房情緒及地產(chǎn)板塊資本市場投資情緒產(chǎn)生沖擊，但中長期影響有限，整體利于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展：一方面，有助于抑制投機性住房需求，符合房地產(chǎn)長效機制建立的目標(biāo)；另一方面，在目前樓市、地市較冷的市場環(huán)境下，較為依賴土地出讓金的政府面臨一定的財政壓力，房產(chǎn)稅或成為補充地方政府財政收入的一個來源。我們認(rèn)為在目前地產(chǎn)行業(yè)“政策+基本面”雙重底部的背景下，后續(xù)Q4 通過供需端的政策調(diào)整、信貸政策微調(diào)以對沖房地產(chǎn)稅短期沖擊的預(yù)期加強，我們?nèi)匀豢春肣4的估值修復(fù)行情。我們建議關(guān)注：1)開發(fā)板塊：金地集團、保利地產(chǎn)、萬科A、龍湖集團、華潤置地。2)物業(yè)板塊：碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)。
評級面臨的主要風(fēng)險
國內(nèi)房地產(chǎn)稅推出進程存在不確定性，長效機制建立過程中，其他政策對房價的影響不可控。
（文章來源：中銀國際證券）
