地產(chǎn)行業(yè)一片低氣壓中,萬(wàn)科拆分物業(yè)板塊上市的動(dòng)作終于進(jìn)入了實(shí)質(zhì)階段。11月5日晚間,萬(wàn)科發(fā)布公告稱,擬拆分所屬子公司萬(wàn)物云到香港聯(lián)交所上市。
萬(wàn)科方面表示,目前萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭,公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟,董事會(huì)已審議通過(guò),下一步將提請(qǐng)股東大會(huì)審議。并表示,本次分拆上市后,公司仍將繼續(xù)保持對(duì)萬(wàn)物云的控股權(quán)。截至11月5日,萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云62.889%股權(quán),持有股份數(shù)660,602,000股。
消息引發(fā)了資本市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注,有投資者認(rèn)為這將為地產(chǎn)行業(yè)注入了信心,一掃連日來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的低迷氣氛,也有分析指出當(dāng)下并非上市最佳時(shí)機(jī)。
而對(duì)于萬(wàn)物云的上市,萬(wàn)物云CEO朱保全在朋友圈以“恰逢其時(shí),合伙奮斗”八個(gè)字總結(jié)。
作為物管行業(yè)龍頭,萬(wàn)物云為何選擇在郁亮口中的行業(yè)“冬天”上市,以另一龍頭碧桂園服務(wù)為參照,萬(wàn)物云的盈利水平如何,又將收獲怎樣的估值?
“冬天”里上市的萬(wàn)物云
盡管萬(wàn)科方面多次公開表示“萬(wàn)科物業(yè)暫不考慮上市,會(huì)等到合適的時(shí)機(jī)”,但過(guò)去一年,萬(wàn)科物業(yè)的新動(dòng)作始終不斷。
2020年10月,萬(wàn)科物業(yè)正式更名為“萬(wàn)物云”,并推出國(guó)內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬(wàn)物云城”,與萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行共同形成三大空間子品牌體系,被稱為萬(wàn)科造物業(yè)領(lǐng)域的“三駕馬車”。
今年以來(lái),萬(wàn)物云更不斷跑馬圈地。8月,萬(wàn)物云以換股的方式獲得陽(yáng)光城旗下物業(yè)平臺(tái)陽(yáng)光智博100%股份;9月,三盛旗下伯恩物業(yè)被并入萬(wàn)物云,前者擁有超7000萬(wàn)平方米的管理面積。而據(jù)萬(wàn)科年報(bào)披露,截至2020年底,萬(wàn)物云在管面積達(dá)5.66億平方米。
從規(guī)模上看,市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科物業(yè)上市期待已久,然而目前的行業(yè)環(huán)境,萬(wàn)科物業(yè)是否等到了它的最佳時(shí)機(jī)?
近段時(shí)間來(lái),受資金鏈緊張影響,不少房企面臨至暗時(shí)刻,多家物業(yè)上市平臺(tái)都被母公司拋售股權(quán),與此同時(shí)物管行業(yè)大魚吃小魚的收并購(gòu)也更為頻繁。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,截至11月1日,物業(yè)管理行業(yè)年內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗,涉及并購(gòu)方33家物業(yè)公司,交易金額約315億元,相比2020年全年交易總額大幅增長(zhǎng)198%。僅第一季度公告披露的并購(gòu)事件就達(dá)15宗,披露交易金額約115億元,超過(guò)2020年全年總交易額。
有業(yè)內(nèi)人士指出,萬(wàn)科或許已錯(cuò)過(guò)物業(yè)上市的最佳時(shí)機(jī),去年至今,物業(yè)企業(yè)的估值大多已跌去三到四成。也有分析認(rèn)為,在行業(yè)的馬太效應(yīng)下,萬(wàn)物云此時(shí)上市也將帶來(lái)更多收并購(gòu)的機(jī)會(huì)和空間。碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江此前就指出,行業(yè)遠(yuǎn)未到高度集中的階段,對(duì)有志于做大做強(qiáng)的公司都有很大機(jī)會(huì)。
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理,今年以來(lái),碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)就先后進(jìn)行配股融資,所募集資金大部分將用于收并購(gòu),物業(yè)行業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)洗牌。
港股又將迎來(lái)千億巨頭
作為國(guó)內(nèi)物業(yè)公司的龍頭,萬(wàn)物云的上市也將揭開市場(chǎng)對(duì)其盈利和估值的猜想。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2018年度、2019年度及2020年度,萬(wàn)物云分別實(shí)現(xiàn)收入為97.96億元、127.00億元、182.04億元,同比增速分別為32.95%、29.65%、27.36%。
對(duì)比上市物企碧桂園服務(wù),2018年至2020年?duì)I業(yè)收入分別是46.75億元、96.45億元、156.00億元,同比增速分別為49.74%、106.31%、61.74%。
單從增速來(lái)看,萬(wàn)物云持續(xù)低于碧桂園服務(wù)。不過(guò),2020年兩者的收入分別是182.04億元和156.00億元,差距逐漸縮小。
盈利表現(xiàn)上看,時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到,截止2021年6月30日,碧桂園服務(wù)營(yíng)收為115.60億元,毛利為38.60億元,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為30.11億元。萬(wàn)物云今年上半年的營(yíng)收為103.83億元,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為10.43億元,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率僅有10%,與碧桂園服務(wù)之間還是有一定差距。
一位不愿具名的投資人告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),“萬(wàn)物云作為行業(yè)頭部企業(yè),在管面積、營(yíng)業(yè)收入和增速方面都很可觀,在上市物業(yè)股估值分化的當(dāng)下,萬(wàn)物云的上市將會(huì)對(duì)生態(tài)帶來(lái)巨大沖擊。資本市場(chǎng)很久沒(méi)有新標(biāo)的,萬(wàn)物云本次上市將受到較大關(guān)注?!?/p>
估值方面,目前碧桂園服務(wù)市值達(dá)1700億港元(約合人民幣1461.01億元)。參照碧桂園服務(wù)等公司,市場(chǎng)給與萬(wàn)物云的估值在1500億-3000億港元之間,行業(yè)龍頭或被刷新。
對(duì)于萬(wàn)物云上市是否會(huì)對(duì)當(dāng)下的物業(yè)企業(yè)有所沖擊,上述投資人表示:“萬(wàn)物云的優(yōu)勢(shì)在于城市服務(wù),碧桂園服務(wù)在物業(yè)服務(wù)方面的顆粒度更細(xì)致,服務(wù)范圍更廣,二者各有千秋,但從物業(yè)本身來(lái)說(shuō),個(gè)人更看好碧桂園服務(wù)?!?/p>
(文章來(lái)源:時(shí)代財(cái)經(jīng))
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