近年來，隨著城市建設(shè)發(fā)展的加速，農(nóng)村土地利用價值增加，農(nóng)村房屋買賣交易越來越多，簽訂無效農(nóng)村房屋買賣合同的案例也逐漸增加。各地有關(guān)部門多次強調(diào)禁止城市居民購買農(nóng)村個人住宅，但實踐中仍存在不少問題。
基本案例
馬某濤原系北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)農(nóng)民，于1998年轉(zhuǎn)為居民，現(xiàn)戶籍地為北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)。李某蘭系河北省邯鄲市城市居民。雙方訴爭之房屋原屬馬某濤之父馬某所有，1993年北京市通縣土地管理局向馬某核發(fā)訴爭房屋所在院落之集體土地建設(shè)用地使用證，確認馬某為該宅院之土地使用權(quán)人。馬某于2000年9月去世。
2002年7月1日，馬某濤與李某蘭簽訂買賣房協(xié)議書，將訴爭房屋及院落賣給李某蘭。買賣房協(xié)議書上雙方約定：“宋莊鎮(zhèn)馬某濤與李某蘭商定將正房五間、廂房三間賣給李某蘭，作價4.5萬元整，房屋及院落以上級下發(fā)的土地使用權(quán)證為準，房款自簽字后一次性交清，雙方遵守協(xié)議”，落款處除有買賣雙方簽字外，還有證人及代筆人簽字，北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某村民委員會在合同上加蓋了印章。同日，北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某村民委員會在訴爭房屋所占院落之集體土地建設(shè)用地使用證變更記事一欄中填寫了“馬某濤于2002年7月1日將上房五間、廂房三間出售給李某蘭使用”的內(nèi)容。
雙方簽訂該協(xié)議書后，李某蘭支付馬某濤房款4.5萬元，馬某濤將房屋及集體土地建設(shè)用地使用證交付李某蘭。李某蘭入住后對原有房屋進行裝修，并于2003年10月經(jīng)北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某村民委員會批準新建西廂房三間。
后馬某濤起訴請求法院確認雙方所簽房屋買賣合同無效。
在一審法院審理期間，馬某濤同意按照房屋及添附物的現(xiàn)值返還購房款，并申請對訴爭房屋及添附物的現(xiàn)值進行評估。一審法院委托鑒定機構(gòu)對訴爭院落內(nèi)房屋及其他地上物的現(xiàn)值進行評估，評估結(jié)論為房屋及其他地上物在2007年4月20日的價值為93808元。
一審法院于2007年7月作出判決：李某蘭于本判決生效之日起90日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)的正房五間、西廂房六間及院落騰退給馬某濤；馬某濤給付李某蘭補償款93808元。
宣判后，李某蘭不服一審判決，上訴至北京市第二中級人民法院，主張其與馬某濤所簽房屋買賣合同有效。二審判決如下：維持北京市通州區(qū)人民法院(2007)通民初字第1031號民事判決第一項、第二項；馬某濤與李某蘭于2002年7月1日所簽之買賣房協(xié)議書無效。
以案說法
所謂農(nóng)村房屋，是指建造于集體所有的土地上的房屋，其中相對于在城鎮(zhèn)區(qū)域開發(fā)的建造于國有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”兩類，本案涉及到宅基地房屋買賣的相關(guān)問題。
宅基地房屋系村民在審批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村房屋。宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式，是宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。我國民法典第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
需要注意的是，宅基地使用權(quán)是依法確定給特定主體的用益物權(quán)，具有人身屬性，主體是特定的農(nóng)村居民。特定的宅基地僅限于本集體經(jīng)濟組織特定的成員享有使用權(quán)。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，非本集體經(jīng)濟組織成員無法取得。權(quán)利人只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權(quán)。同時，宅基地使用權(quán)在法律上屬于受限制的用益物權(quán)。農(nóng)村宅基地只能在農(nóng)村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
因此，農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形包括以下五種：城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房和宅基地的，因違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認定無效；法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認定無效；土地管理法規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟組織批準，擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未征得本集體經(jīng)濟組織同意的，應(yīng)認定無效；向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當認定無效；受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件的，應(yīng)認定無效。
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會議紀要>
的通知》第十五條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應(yīng)當依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應(yīng)當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。
總之，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。
通常情況下，農(nóng)村房屋買賣合同無效后，出賣人取得的房屋價款應(yīng)當返還給買受人(一般不支持利息損失)。買受人應(yīng)當將房屋騰空后返還給出賣人，同時返還房屋相關(guān)的《集體土地建設(shè)用地使用證》和《宅基地使用證》等權(quán)利證書。故此案判決是有法律依據(jù)支撐的。
法律建議
那么，在進行農(nóng)村房屋買賣的時候應(yīng)該注意哪些法律要點呢？筆者認為，要注意以下幾點。
首先是買房人主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。與之對應(yīng)的則是賣房人的主體資格合格。賣房人必須對出賣的房屋具有轉(zhuǎn)讓不受限制的合法權(quán)利。
其次是買房人符合申請宅基地的條件。依據(jù)我國土地管理法規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相多占宅基地，這樣的買賣同樣不受法律的支持和保護。
最后是買賣須經(jīng)房屋所在地村民委員會同意。按照我國土地管理法規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。
房屋買賣無小事。農(nóng)村房屋買賣更應(yīng)慎之又慎，合法合規(guī)。(作者系陜西法智律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、陜西省法學(xué)會民事訴訟法學(xué)會常務(wù)理事、西北政法大學(xué)實務(wù)導(dǎo)師)
（文章來源：中國商報）
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