今年以來，在“三道紅線”、“兩集中供地”等樓市調(diào)控政策常態(tài)化之下，以及疊加疫情影響，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了黃金時代，走進(jìn)全面去杠桿的發(fā)展新周期。
據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，自10月份以來(截至10月25日)，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪前后共下調(diào)了29家房企的信用評級或展望，其中18日、19日集中下調(diào)高達(dá)20家。值得注意的是，在房企信用評級普遍下調(diào)的大背景下，近期仍有多家優(yōu)質(zhì)行業(yè)龍頭被確認(rèn)為正面評級。
銀河證券表示，目前行業(yè)整體風(fēng)險可控，待個別房企風(fēng)險事件落地之后，行業(yè)信用格局重構(gòu)，集中度進(jìn)一步提升，利好經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部房企。
29家房企評級下調(diào)
從內(nèi)容來看，穆迪下調(diào)的這29家房企中，有16家房企為評級維持，但展望下調(diào)。10月18日，穆迪維持祥生控股的B2/B3評級，但展望調(diào)整為負(fù)面。其稱，負(fù)面展望反映了由于融資環(huán)境偏緊之下消費(fèi)者信心較弱，預(yù)計(jì)未來6-12個月祥生的合約銷售額將下滑。
穆迪進(jìn)一步指出，一些開發(fā)商可通過減少購地和建筑支出來保留償債流動性，但其運(yùn)營和財(cái)務(wù)靈活性也會因此降低。或者，行業(yè)境內(nèi)融資大幅放寬也可緩解開發(fā)商的流動性壓力。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分評級下調(diào)關(guān)注了流動性和償債能力，客觀上也要求房企近期改善此類指標(biāo)水平。
行業(yè)分化進(jìn)一步加劇
值得注意的是，在這波評級下調(diào)潮中，不乏行業(yè)龍頭企業(yè)以及財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健的房企被評級機(jī)構(gòu)確認(rèn)為正面評級。
9月2日，標(biāo)普確認(rèn)碧桂園的長期發(fā)行人信用評級為“BB+”，展望“正面”。其稱，碧桂園的資本結(jié)構(gòu)和融資成本與更高評級開發(fā)商相當(dāng)。雖然最近債券市場出現(xiàn)波動，碧桂園2021年仍從境外市場成功融資，發(fā)行了期限4.4年到10年的優(yōu)先債券，成本在2.7%到3.3%之間，優(yōu)于同等評級甚至更高評級的中資開發(fā)商。
標(biāo)普指出，碧桂園的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性繼續(xù)增強(qiáng)，這源于擴(kuò)張欲望的緩和，以及對財(cái)務(wù)審慎性和經(jīng)營效率的逐步重視。如果碧桂園展現(xiàn)出更長時間的經(jīng)營穩(wěn)定性和財(cái)務(wù)審慎性，從而能夠從容應(yīng)對三、四線城市經(jīng)營環(huán)境的波動，那么標(biāo)普可能還會上調(diào)該公司的評級。
碧桂園集團(tuán)近日召開月度管理會議。2021年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元，銷售回款率保持90%的高水平，已連續(xù)6年高于90%，反映企業(yè)財(cái)務(wù)資金管控能力強(qiáng)。前10月累計(jì)共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額4940.7億元，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。
截至2021年6月30日，碧桂園的凈負(fù)債率僅為49.7%，已連續(xù)多年保持低于70%，可動用現(xiàn)金余額達(dá)到1862.4億元，上半年的經(jīng)營活動產(chǎn)生凈現(xiàn)金流入103.79億元，現(xiàn)金流充裕，對于其穩(wěn)健經(jīng)營保持強(qiáng)勁支撐。
此外，9月3日惠譽(yù)確認(rèn)華潤置地長期發(fā)行人違約評級為“BBB+”，展望“穩(wěn)定”；9月23日惠譽(yù)評級確認(rèn)萬科的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級(IDR)為“BBB+”，展望“穩(wěn)定”。10月26日，摩根士丹利發(fā)表技術(shù)研究報(bào)告，預(yù)計(jì)華潤置地和龍湖集團(tuán)未來60日股價上升，評級增持。其稱，龍湖和華潤置地在經(jīng)常性投資項(xiàng)目收入支持下，盈利可見度高，強(qiáng)勁執(zhí)行力，以及強(qiáng)勁資產(chǎn)負(fù)債表，兩股可跑贏市場。
穆迪表示，避險情緒的升溫導(dǎo)致投資者和貸款機(jī)構(gòu)更為青睞財(cái)力雄厚的開發(fā)商，這反過來又加劇了信用分化，并導(dǎo)致目前正在進(jìn)行的行業(yè)整合加速。實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商可能會收購實(shí)力較弱開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并以此擴(kuò)大市場份額。
（文章來源：南方都市報(bào)）
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