近期一連串資本市場異動，連投資級房企都陷股債雙殺局面。作為業(yè)內(nèi)基本面較好的兩家民企世茂集團(tuán)(00813.HK，簡稱“世茂”)與旭輝控股(00884.HK，簡稱“旭輝”)，實控人近期動作不斷，或增持股票或配股融資。
11月10日，這兩家房企股票大漲。地產(chǎn)板塊集體上揚(yáng)。房地產(chǎn)債也整體回暖。比如“21陽城01”漲超12%，“20金科01”漲超11%，“15世茂02”漲11%，“19世茂G2”和“20金科03”漲近10%，“20世茂G2”漲超9%，“20世茂G1”漲超8%。
11月9日晚間，旭輝控股公告稱，按每20股現(xiàn)有股份獲配發(fā)1股供股股份的基準(zhǔn)以供股方式向合資格股東發(fā)行4.18億股供股股份，以籌集約16.73億港元；或以認(rèn)購價每股供股股份4.00港元發(fā)行4.18億股供股股份的方式籌集約16.76億港元。
據(jù)港交所文件顯示，世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂于11月5日、11月9日先后兩次增持世茂集團(tuán)，斥資約16.23億港元分別增持1.15億股、100萬股。 增持完成后，許榮茂持股比例達(dá)到66.28%。
世茂與旭輝大股東砸錢護(hù)盤，是出于公司降杠桿需求主動而為還是被動降壓負(fù)債？
國際評級機(jī)構(gòu)也有反應(yīng)，11月9日，標(biāo)普將世茂評級從“BBB-”投資級調(diào)整至“BB+”。
實際上，基于對當(dāng)前房企流動性的擔(dān)憂，標(biāo)普已經(jīng)下調(diào)多家房企的評級和展望。標(biāo)普認(rèn)為，驅(qū)動房地產(chǎn)市場下行的主要因素還是在金融的收緊以及大部分的調(diào)控。由于整體房地產(chǎn)需求持續(xù)疲弱，加上一二線城市持續(xù)增加的土地價格和限價政策，標(biāo)普擔(dān)心房企可能會迎來一波降價促銷，加之近期境內(nèi)外債券市場的波動，房企融資受限的同時，需要使用自有資金償還債務(wù)，影響流動性。
民企實控人出手
截至11月9日公告前，旭輝已發(fā)行股份數(shù)量為83.64億股(8,364,764,432股股份)。公告披露，旭輝此次以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，增厚上市公司資本金。所募款項將用于資金儲備，讓公司能更好地把握行業(yè)機(jī)遇，以及用作一般企業(yè)運(yùn)營資金。
值得一提的是，旭輝大股東林氏家族承諾將“全額兜底”：投入8.87億港元認(rèn)購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進(jìn)行全額認(rèn)購，合計將最多投入16.73億港元用于助力公司的長期發(fā)展。
“認(rèn)購供股可以增加資產(chǎn)規(guī)模，幫助降低負(fù)債率。更為重要的是，在三道紅線的‘扣除預(yù)售賬款的資產(chǎn)負(fù)債率’測算中涉及資產(chǎn)規(guī)模，大股東增資是為了公司轉(zhuǎn)綠檔。”旭輝相關(guān)人士表示。
旭輝董事局主席林中曾在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，旭輝的“三道紅線”指標(biāo)今年年底前要做到全綠。從這一操作來看，林中正在踐行此前對投資者的承諾。今年以來，旭輝大股東已投入超過8.47億，增持近1.5億股旭輝股票，公司高管及獨立非執(zhí)行董事亦多次增持，表現(xiàn)出堅定看好并投資旭輝長期發(fā)展的決心。
實際上，除了三道紅線轉(zhuǎn)綠的需求，美元債下跌也對旭輝經(jīng)營產(chǎn)生了觸動。旭輝近期一直在二級市場持續(xù)回購債券。10月7日至11月3日，旭輝已回購7530萬美元2022年1月23日到期，票面利率為5.5%美元債，并將會相應(yīng)注銷回購的債券。9月則償還了3筆公私募債券，共計51.13億。
林中這一舉措頗有積極主動調(diào)整的意味。實際上，旭輝與世茂在近期的融資動作也不少，比如兩家房企下屬的物業(yè)公司均有配股融資動作，世茂服務(wù)(00873.HK)近期配股融資48.2億港元，旭輝永升服務(wù)(01995.HK)近期配股融資13億港元。
與旭輝相比，世茂最近陷入流動性緊缺的傳言中。11月5日，一則世茂與陸家嘴信托展期的傳聞，把世茂拉入了股債雙殺的境地。對此，世茂與陸家嘴信托均發(fā)布聲明予以否認(rèn)，世茂董事局副主席許世壇還在當(dāng)天下午召開投資者電話會，主動溝通公司近況。短期流動性遭質(zhì)疑，世茂股價早已連續(xù)多個交易日大跌，并波及美元債。
據(jù)港交所文件顯示，許榮茂于11月5日、11月9日先后兩次增持世茂集團(tuán)，分別增持1.15億股、100萬股，砸下約16.23億港元。但有投資者指出，這并不是真正的增持，而是以股代息。理由是2021年中報披露，世茂中期派息0.7港元/股。許榮茂持有股權(quán)中期應(yīng)當(dāng)獲得的分紅金額，與所謂增持的股票交割金額相近。
短期流動性風(fēng)險仍存
非常時期，世茂與旭輝的操作殊途同歸，無論是主動抑或被動，“自救”信號都較為明顯。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前所處的地產(chǎn)周期與以前的調(diào)控周期有很大不同，房地產(chǎn)調(diào)控方向與趨勢是中長期的。但主管部門可能會針對市場出現(xiàn)的一些運(yùn)行情況進(jìn)行微調(diào)，比如加快住房按揭發(fā)放，合規(guī)項目的開發(fā)貸會有續(xù)期或新增等。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，在上海，建行按揭貸款可在一個月左右的時間內(nèi)放款，房貸有放松跡象。
但房地產(chǎn)下行壓力與風(fēng)險仍然存在。標(biāo)普此前曾做過一個市場觸底之時房企的壓力分析：假設(shè)行業(yè)銷售水平下降10%，甚至20%，標(biāo)普受評房企在少數(shù)股東權(quán)益與信托貸款的償還壓力會發(fā)生什么變化。結(jié)果顯示，部分開發(fā)商能承受10%的銷售體量下降。這一類型的開發(fā)商，有兩個特征，一是項目分布相對比較集中，有可能在一個省份的銷售占比超過50%；二是多數(shù)為中型房企。
而那些利用短債來拉動銷售增長的房企，在行業(yè)下滑周期中，由于短債規(guī)模龐大，還有比較多的表外負(fù)債如信托融資，同時現(xiàn)金結(jié)余比較少，流動性大概率會受到影響。而這類房企通過合聯(lián)營的模式來進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。
標(biāo)普企業(yè)評級組董事陳令華分析指出，當(dāng)下企業(yè)合聯(lián)營開發(fā)模式幾乎占主流，對合聯(lián)營項目的公司并表依賴度過高，以及地方政府對于項目預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)，對房企償債能力影響非常大。
房企短期流動性風(fēng)險不容忽視。第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自10月初到明年12月底的15個月內(nèi)，房企境外公開債到期規(guī)模約有400多億美元，美元債評級在單B或以下的房企在即將到來的1月份會迎來第一個境外債務(wù)到期的高峰，有超過約37億美元到期債務(wù)。部分發(fā)債人已經(jīng)贖回或者已經(jīng)交換延期；明年年末前，房企也面臨著與境外相似的有440多億美元，約為2850億元人民幣的境內(nèi)債務(wù)到期。
換言之，從今年10月到明年年底，房企公開市場債務(wù)的集中到期境內(nèi)境外加起來大概是840億美元，相當(dāng)于近5000億人民幣左右的規(guī)模。
在再融資窗口實質(zhì)上接近關(guān)閉的市場環(huán)境下，房企不得不依賴最根本也是最重要的銷售以及回款來應(yīng)對債務(wù)到期。更早前的11月4日，在標(biāo)普全球評級關(guān)于中國房地產(chǎn)行業(yè)的一次在線研討會上，企業(yè)評級組董事鄒宇軒指出，標(biāo)普對房地產(chǎn)市場的基本預(yù)計是，2021年中國的住宅銷售額大約下降10%，2023年還將進(jìn)一步下降5%~10%。
標(biāo)普企業(yè)評級組董事梁蔚指出，房地產(chǎn)稅的征收給行業(yè)增加了額外的不確定性。還有一些其他對于行業(yè)的干擾性風(fēng)險，比如說房企大量使用商票來作為一個支付的手段。標(biāo)普有35家追蹤的受評房企，2020年底大約有1250億規(guī)模的商票，約占總應(yīng)付賬款5%，約占有息負(fù)債3%。隨著商票停付風(fēng)險的上升，有可能會干擾整個行業(yè)鏈的上下游，比如說施工等，由此會導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)以及房企現(xiàn)金流受到影響。
除了剛兌，信托對于房企的敞口也會做出篩選，可能一些房企會被要求提前兌付信托。房企表外風(fēng)險正受到境外評級機(jī)構(gòu)的重視。
梁蔚認(rèn)為，現(xiàn)在基本可以說房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入向下的通道。無論房企主動抑或被動地去償還負(fù)債，都必須壓降企業(yè)的負(fù)債規(guī)模。
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）
