立冬過后，深圳樓市出現(xiàn)回暖“煙霧彈”。
一組網(wǎng)傳數(shù)據(jù)顯示，11月1-4日，深圳二手房成交506套，預(yù)計(jì)11月第一周二手房成交量將超過1000套，明顯好于10月情況。該組數(shù)據(jù)被解讀為樓市回暖的重要信號(hào)。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，該組數(shù)據(jù)的二手房交易量包含住宅、商業(yè)和辦公，由于統(tǒng)計(jì)口徑不同，數(shù)據(jù)看似偏高。
當(dāng)看到市場(chǎng)回暖消息在各大買房群引起熱議時(shí)，深圳資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黃曉鴻(化名)感到不可思議。
今年下半年，黃曉鴻所在的中介公司已密集關(guān)閉100家門店，自己也有半年沒開單。身邊的同事不是在轉(zhuǎn)行，就是在轉(zhuǎn)行的路上。
深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月，深圳二手住宅過戶1765套，同比下跌80%；10月僅過戶1605套，同比下跌68%，創(chuàng)十年新低。
樓市溫度與房?jī)r(jià)密切相關(guān)。
進(jìn)入11月，黃曉鴻發(fā)現(xiàn)，向來心態(tài)堅(jiān)挺的深圳業(yè)主開始妥協(xié)。業(yè)主報(bào)價(jià)向參考價(jià)靠攏，掛牌價(jià)幅度較此前降價(jià)均值超5%，千萬(wàn)豪宅降價(jià)幅度低于50萬(wàn)元的無人問價(jià)。樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)深圳75個(gè)片區(qū)掛牌均價(jià)，出現(xiàn)下跌的片區(qū)為63個(gè)，占比高達(dá)84%。
新房市場(chǎng)“打新熱”不再，降價(jià)活動(dòng)頻出。近日，開發(fā)商推出買房送奔馳或特斯拉活動(dòng)，部分資金鏈緊張的項(xiàng)目則推出一次性付款優(yōu)惠活動(dòng)，商品房?jī)r(jià)格對(duì)標(biāo)小產(chǎn)權(quán)房。黃曉鴻代理的新房項(xiàng)目中，傭金最高達(dá)9% 。
黃曉鴻說，近期各種利好讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)希望，但從交易量?jī)r(jià)看，市場(chǎng)還遠(yuǎn)未達(dá)到“回暖”程度。
學(xué)區(qū)房成交量大跌
“別賣了，現(xiàn)在沒有行情。真想賣也成，按參考價(jià)賣，一平方米5萬(wàn)元?！?1月上旬，深圳業(yè)主張靜(化名)向房產(chǎn)中介咨詢房屋市場(chǎng)價(jià)時(shí)，被澆了一頭冷水。
張靜于2018年購(gòu)入羅湖某學(xué)區(qū)房，單價(jià)約為7.5萬(wàn)元/米2。如今，該房源參考價(jià)跌回3年前，若以參考價(jià)出售，張靜房產(chǎn)貶值近50萬(wàn)元。
學(xué)區(qū)房是深圳二手房市場(chǎng)的晴雨表。昔日最抗跌的學(xué)區(qū)房，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)出現(xiàn)價(jià)格異動(dòng)。
11月初，百花片區(qū)長(zhǎng)城大廈掛牌23套學(xué)區(qū)房，單套總價(jià)在938萬(wàn)-2653萬(wàn)元，低于市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)元。11月13日，百花片區(qū)學(xué)區(qū)房長(zhǎng)城花園以1100萬(wàn)元出售，該房源參考價(jià)為1240萬(wàn)元，掛牌價(jià)低于參考價(jià)130萬(wàn)元。
再將時(shí)間周期拉長(zhǎng)，五大名校學(xué)區(qū)房在9月便出現(xiàn)交易量腰斬行情。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月，五大名校學(xué)區(qū)房總過戶量為2922套，今年同期約為1549套，跌幅達(dá)47%。其中，五大名校學(xué)區(qū)中同比跌幅超八成的有三個(gè)，深中片區(qū)9月過戶量為26套，較今年1月(156套)下跌83%。
學(xué)區(qū)房尚且如此，普通二手房更是躲不開降價(jià)出售的命運(yùn)。近期，深圳多個(gè)房產(chǎn)交流群出現(xiàn)業(yè)主降價(jià)拋售信息，以參考價(jià)賣房漸成趨勢(shì)。一名科技園華潤(rùn)城業(yè)主將房源掛牌1230萬(wàn)元出售，該房源參考價(jià)為1300萬(wàn)元；福田香蜜湖某名校學(xué)區(qū)房此前成交價(jià)1400萬(wàn)元，近期降價(jià)450萬(wàn)元出售；福田某電梯房房源，低于參考價(jià)30萬(wàn)元掛牌。
深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫發(fā)文表示，近期新房住宅供應(yīng)量的增加對(duì)二手市場(chǎng)形成進(jìn)一步擠壓，二手住宅市場(chǎng)關(guān)注度仍在持續(xù)下滑，10月二手住宅客帶看指數(shù)降至今年新低。
鄭叔倫預(yù)計(jì)，深圳房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)有太大起色，房?jī)r(jià)漲幅受限。目前，市場(chǎng)上不確定因素較多，市場(chǎng)放盤量加大且成交低迷下，業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)加劇，只能以降價(jià)的方式去爭(zhēng)奪客戶。
新房供應(yīng)量大增
親歷“網(wǎng)紅盤”搶房后，深圳剛需購(gòu)房者林文(化名)認(rèn)為，深圳新房市場(chǎng)存在泡沫，“網(wǎng)紅盤” 開發(fā)商也有“逼單”的時(shí)候。
9月24日，林文參與光明某網(wǎng)紅盤選房，該樓盤近千套房源在一天內(nèi)售罄。在辦理貸款時(shí)，林文和其它購(gòu)房者收到開發(fā)商的催單，銷售人士在房貸還未發(fā)放時(shí)便不停催促購(gòu)房者簽合同，甚至稱不簽或?qū)⑾蛸?gòu)房者發(fā)違約律師函。與此同時(shí)，開發(fā)商催促銀行盡早發(fā)放房貸，盡快走完購(gòu)房流程。
資金壓力不斷增大，開發(fā)商開始擔(dān)心交易過程出現(xiàn)不確定因素，希望早日收回尾款。時(shí)代周報(bào)記者獲悉，年底深圳新房供應(yīng)量大增，有購(gòu)買該樓盤的業(yè)主欲棄購(gòu)轉(zhuǎn)戰(zhàn)其它網(wǎng)紅盤。龍華、寶安、坪山等片區(qū)的新房，均出現(xiàn)不同程度的“退房潮”。
供應(yīng)高峰下，開發(fā)商去化焦慮愈發(fā)嚴(yán)重。進(jìn)入第四季度，深圳開發(fā)商加快供貨速度，新房批量上新。
近期，深圳有32個(gè)住宅項(xiàng)目獲批預(yù)售，供應(yīng)超過1.5萬(wàn)套住宅。過往供需矛盾突出的福田、南山均有新房推售。與2020年打新火熱不同，今年深圳新房項(xiàng)目更多的是積分低甚至不用搖號(hào)的項(xiàng)目，打新熱降溫，新房成交趨理性。
在供應(yīng)持續(xù)大增情況下，深圳新房住宅成交明顯提升。10月，新房住宅成交4712套，環(huán)比上升41.0%；成交面積48.6萬(wàn)平，環(huán)比上升48.1%。
“新房成交量上漲主要還是因?yàn)楣?yīng)起來了，買家選擇性增多?，F(xiàn)在的新房市場(chǎng)更看重價(jià)格，周邊二手房沒有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)的樓盤去化都很難。距離市區(qū)比較遠(yuǎn)的坪山樓盤都要啟動(dòng)轉(zhuǎn)化，網(wǎng)紅片區(qū)光明區(qū)開盤當(dāng)天可以日光，差別很明顯?！?1月12日，海貝找房總經(jīng)理謝林鋒對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)下新房成交火熱僅是表象，需要理智分析背后成因，不宜盲目打新。
謝林鋒認(rèn)為，隨著越來越多二手房業(yè)主以參考價(jià)格賣房，將有一批客戶從新房市場(chǎng)回流至二手房市場(chǎng)，二者之間將出現(xiàn)搶客現(xiàn)象。
（文章來源：時(shí)代周報(bào)）
標(biāo)簽： 樓市 深圳 名校 學(xué)區(qū)房 業(yè)主 降價(jià) 特斯拉 賣房 開發(fā)商 數(shù)據(jù)
