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國家統(tǒng)計局公布2021 年1-10 月房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)字。
評論
10 月商品房銷售跌幅走闊至兩成，年內(nèi)或難明顯回升。10 月全國商品房銷售面積和金額同比跌幅均進(jìn)一步走闊至-22%和-23%(9 月-13%和-16%)，與高頻口徑商品住宅銷售數(shù)據(jù)走勢基本一致(10 月-30% vs。 9 月-23%)。我們認(rèn)為這一方面是由于去年同期基數(shù)略偏高(2020 年中秋節(jié)和國慶節(jié)重疊，10 月房企推盤銷售較為密集)，但更主要是由于購房者價格預(yù)期有所走弱、觀望情緒持續(xù)提高。
我們構(gòu)建的中金存量住房市場監(jiān)測體系顯示，10 月房價延續(xù)今年3 季度以來跌勢、環(huán)比進(jìn)一步下跌1.3%，同時領(lǐng)先指標(biāo)在售二手住宅帶看次數(shù)環(huán)比仍跌18%至1.7 次。往前看，我們認(rèn)為銷售后市走勢主要取決于政策調(diào)整的速度和力度，基準(zhǔn)情形下政策今年4 季度或僅邊際小幅調(diào)整穩(wěn)定市場預(yù)期，信貸額度的有力回補或發(fā)生于2022 年1 季度，對應(yīng)基本面銷售在今年4 季度至2022 年1 季度延續(xù)跌勢。(我們在2022 年度策略《下行周期下的格局重塑和企業(yè)突圍》中也給出了政策調(diào)整的另外兩種可能情形及對應(yīng)的基本面指標(biāo)走勢)。
10 月房地產(chǎn)投資相關(guān)指標(biāo)全線走弱。10 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比跌幅進(jìn)一步走闊2 個百分點至-5.4%，創(chuàng)2000 年以來(除新冠疫情期間外)單月最深跌幅記錄；同時，全國房屋新開工面積同比跌幅走闊至-33%(9 月-14%)，施工面積凈增量同比跌幅走闊至-27%(9 月-10%)。土地市場溫度也持續(xù)走弱，10 月300 城宅地成交建面同比跌幅走闊至-55%，二輪集中土拍中平均流拍率升至33%(首輪5%)。我們認(rèn)為今年3 季度以來房企資金面快速趨緊是當(dāng)前投資相關(guān)指標(biāo)快速走弱的重要原因：7 月以來伴隨著銷售走弱和預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，房企銷售回款速度減慢，疊加部分房企信用端風(fēng)險事件持續(xù)發(fā)酵所帶來的信用市場風(fēng)險偏好大幅縮減，房企投資意愿和能力邊際快速下行。往前看，我們認(rèn)為投資相關(guān)指標(biāo)走勢與銷售大體相似但略偏滯后，4 季度下行趨勢仍將延續(xù)。
10 月房企到位資金邊際略改善，其中個人按揭貸款同比轉(zhuǎn)增。10 月房企到位資金同比跌幅略收窄1.7 個百分點至-9.5%；分項來看，國內(nèi)貸款同比跌幅仍略走闊2.2 個百分點至-27.2%，自籌資金同比跌幅顯著收窄7.3 個百分點至-2.8%，定金及預(yù)收款同比跌幅略走闊3.1 個百分點至-12.9%，個人按揭貸款同比轉(zhuǎn)增1%(9 月-6.8%)。10 月新增居民中長期貸款同比轉(zhuǎn)增4%，與個人按揭貸款走勢相似。需要提示的是，歷史上定金及預(yù)收款和個人按揭貸款走勢整體較為一致，10 月二者走勢相反可能與同期信貸投放更多以此前積壓未放的按揭為主有關(guān)；同時，新增居民中長期貸款同比轉(zhuǎn)增存在一定的低基數(shù)原因，故我們認(rèn)為信貸投放情況的邊際改善幅度實際或較為有限。
提示板塊配置機會。10 月基本面指標(biāo)仍持續(xù)下行，疊加信用市場情緒尚未明顯好轉(zhuǎn)，行業(yè)出清速度加快，我們預(yù)計未來市場份額或進(jìn)一步向財務(wù)、產(chǎn)品、管理均好的龍頭房企聚集。我們認(rèn)為基本面整體低迷背景下政策潛在正向調(diào)整邏輯有望驅(qū)動板塊持續(xù)反彈，建議擇機吸納優(yōu)質(zhì)龍頭：A股推薦保利、萬科、金地、招商蛇口、濱江，H股推薦龍湖、華潤、中海、旭輝、越秀，同時建議關(guān)注部分高彈性標(biāo)的，如金科股份、融創(chuàng)中國和碧桂園。物管板塊，我們推薦碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。
風(fēng)險
信貸投放低于預(yù)期；信用事件超預(yù)期惡化；房地產(chǎn)稅范圍、力度超預(yù)期。
（文章來源：中國國際金融）
標(biāo)簽： 數(shù)據(jù) 房地產(chǎn) 基本面 全線 銷售 跌幅 房地產(chǎn)開發(fā) 投資 數(shù)字
