地產(chǎn)行業(yè)中，以中原建業(yè)、綠城管理為代表的代建行業(yè)穿越發(fā)展周期，走出了逆勢(shì)曲線，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)性的穩(wěn)定增長。這樣的突出戰(zhàn)績(jī)，也讓更多人將目光投向了這一房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。
代建會(huì)是房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”下新的黃金賽道嗎？從11月16日法巴晨星(BNP Morningstar)發(fā)布的研報(bào)中，或許可以窺得一二。在研報(bào)當(dāng)中，法巴晨星明確表示，由于土地成本上升及競(jìng)爭(zhēng)加劇，以代建為代表的中國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理服務(wù)行業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。法巴晨星在研報(bào)當(dāng)中維持中原建業(yè)(09982.HK)買入評(píng)級(jí)，認(rèn)為中原建業(yè)受惠于行業(yè)增長，規(guī)模較小的開發(fā)商務(wù)求提升土地儲(chǔ)備回報(bào)，尋求代建公司合作意愿強(qiáng)烈，未來五年或?qū)⒁?3%左右的增長速度持續(xù)發(fā)展。
輕資產(chǎn)、低杠桿，輕裝上陣應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化
相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)，代建行業(yè)最大的特點(diǎn)就是對(duì)土地和資金的依賴度遠(yuǎn)小于普通房地產(chǎn)開發(fā)。在項(xiàng)目運(yùn)作當(dāng)中，代建企業(yè)能夠?qū)Ｗ⒂谛袠I(yè)業(yè)務(wù)鏈條上的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、銷售及后期物業(yè)管理等專業(yè)化運(yùn)作，走輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。
這也使得代建企業(yè)可以在提升業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，維持較低的財(cái)務(wù)杠桿。以中原建業(yè)為例，數(shù)據(jù)顯示，目前中原建業(yè)有息負(fù)債為0，充分彰顯了輕資產(chǎn)模式的優(yōu)越性，而也正是這樣的輕資產(chǎn)模式，助力中原建業(yè)、綠城管理等代建企業(yè)在2021年高歌猛進(jìn)。
從中原建業(yè)2021年前10個(gè)月經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，截至2021年10月31日，中原建業(yè)年內(nèi)新簽約項(xiàng)目76個(gè)，同比增長16.9%；在管項(xiàng)目總建筑面積達(dá)至3,080萬平方米，已超出法巴晨星對(duì)其總建面2,700萬平方米的全年預(yù)測(cè)。
核心數(shù)據(jù)的大幅度上揚(yáng)，為中原建業(yè)未來的持續(xù)高速發(fā)展提供了保障，讓其能夠從容應(yīng)對(duì)行業(yè)下行所帶來的連鎖反應(yīng)，也充分體現(xiàn)了代建這一行業(yè)的高成長性。早在今年7月，中原建業(yè)就交出了一份同樣出色的中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，中原建業(yè)期內(nèi)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為22.246億元，較2020年同期增加478.4%。
逆周期、高溢價(jià)，向管理要紅利
2021年以來，土地紅利、金融紅利日漸式微，在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往的“三高”經(jīng)營模式難以為繼，地產(chǎn)企業(yè)的重資產(chǎn)模式面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，受此影響，整個(gè)行業(yè)也逐步由資金驅(qū)動(dòng)向管理驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，而代建行業(yè)無疑屬于地產(chǎn)圈的“輕量級(jí)”選手，已成為房地產(chǎn)行業(yè)“由重轉(zhuǎn)輕”的關(guān)鍵所在。
對(duì)于擁有土地資源或有開發(fā)需求的企業(yè)而言，具備較強(qiáng)品牌影響力和更專業(yè)化項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的代建商正是他們?cè)谛率袌?chǎng)背景下的選擇，這也是以中原建業(yè)為代表的代建企業(yè)能在本年度實(shí)現(xiàn)高增長的重要因素。
對(duì)于委托企業(yè)而言，商業(yè)代建能有效提升產(chǎn)品溢價(jià)率，加速去化周期，從而緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力；同時(shí)，代建方優(yōu)質(zhì)的品牌背書，讓中小房企的項(xiàng)目更容易獲得金融市場(chǎng)認(rèn)可，開闊融資渠道，降低融資成本。
在運(yùn)作當(dāng)中，中原建業(yè)、綠城管理等代建龍頭向委托方輸出了成熟的商業(yè)模式、良好的品牌力、產(chǎn)品力，進(jìn)一步賦予了合作伙伴更多市場(chǎng)溢價(jià)，形成了雙贏的局面。目前，中原建業(yè)與戰(zhàn)略伙伴的重復(fù)合作率達(dá)57%，充分顯示了合作伙伴對(duì)其的高滿意度。
在這樣的良性循環(huán)之下，代建企業(yè)能夠得到長足發(fā)展，合作伙伴受益于代建業(yè)務(wù)也可以度過艱難期，攜手應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化。
高凈利、高發(fā)展，代建迎來快速增長期
相比較傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)，代建行業(yè)具備凈利潤率高的顯著特征。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“代建模式可充分發(fā)揮輕資產(chǎn)模式及品牌授權(quán)的優(yōu)勢(shì)，2016-2019年間，代建行業(yè)凈利率穩(wěn)定增長。2015-2019年，代建業(yè)務(wù)的凈利潤率超過開發(fā)業(yè)務(wù)10%-15%?！蓖瑫r(shí)，受益于行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，隨著行業(yè)每年簽約面積的快速提升，成本上的精細(xì)化管理有望使得代建行業(yè)的利潤率進(jìn)一步提高。
在這樣的背景下，作為代建龍頭的中原建業(yè)受到行業(yè)看好也不足為怪。事實(shí)上，以代建業(yè)務(wù)為代表的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式近年來已經(jīng)得到了眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認(rèn)可，截至2020年7月，已經(jīng)有超過30家品牌房企在布局或意向布局代建業(yè)務(wù)。在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)波云詭秘的當(dāng)下，已經(jīng)完成行業(yè)布局的中原建業(yè)無疑站在了行業(yè)前端，估值有望大幅拉升。
而伴隨市場(chǎng)環(huán)境的變化，以代建為代表的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)在未來幾年當(dāng)中，還有望持續(xù)增長，進(jìn)一步打開市場(chǎng)空間。目前，代建滲透率約為4.8%，而根據(jù)中指院數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，到2025年，保守估計(jì)代建業(yè)務(wù)的滲透率到25.4%，代建業(yè)務(wù)理論收入約為316.7億元，代建業(yè)務(wù)凈利潤會(huì)達(dá)到約82.3億，其增長潛力可以預(yù)見。
機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，中原建業(yè)在港上市，也被視為建業(yè)集團(tuán)應(yīng)對(duì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要一步。而在上市的半年當(dāng)中，中原建業(yè)代建模式低負(fù)債、強(qiáng)現(xiàn)金流、抗周期等特點(diǎn)也被資本市場(chǎng)所充分認(rèn)識(shí)，代建的輕資產(chǎn)路徑優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯，中原建業(yè)已經(jīng)打開了持續(xù)增長空間。
（文章來源：東方網(wǎng)）
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