疫情之下，全球樓市正在被“點(diǎn)燃”。
今年以來(lái)，全球多國(guó)房屋價(jià)格看漲聲一片，部分房?jī)r(jià)甚至迎來(lái)了10年來(lái)最大漲幅。據(jù)英國(guó)房地產(chǎn)信息企業(yè)萊坊(Knight Frank)在今年9月公布的《全球房?jī)r(jià)指數(shù)》(Global House Price Index)(下文稱(chēng)“指數(shù)”)顯示，第二季度全球平均房?jī)r(jià)同比上漲9.2%。在全球55個(gè)國(guó)家之中，土耳其房?jī)r(jià)漲幅最高，為29.2%；新西蘭房?jī)r(jià)漲幅排名第二，為25.9%；美國(guó)和斯洛伐克的房?jī)r(jià)排名則分列第三、第四，房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到18.6%。
從該指數(shù)還可以得知，世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體幾乎壟斷了房?jī)r(jià)漲幅榜。據(jù)悉，12個(gè)世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中有10個(gè)平均價(jià)格增長(zhǎng)了12%。
全球房?jī)r(jià)罕見(jiàn)齊漲，在很大程度上，這與疫情期間各國(guó)政府推出大規(guī)模財(cái)政和貨幣刺激措施有關(guān)，同時(shí)引發(fā)了各國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂(yōu)。
“如今火熱的樓市并不全然是炒作，主要還是出于人們傾向于投資避險(xiǎn)，使資金加快進(jìn)入樓市，”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，畢竟樓市有保值增值的功能屬性。
不能承受之重的全球房?jī)r(jià)
在這次的全球樓市暴漲潮中，歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體尤為突出。特別是美國(guó)，房?jī)r(jià)漲速創(chuàng)出歷年之最。
11月22日，美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)公布數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)10月份成屋銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)0.8%，為1月份以來(lái)的最高增幅；成屋價(jià)格中值較上年同期上漲13.1%，至35.39萬(wàn)美元。
美國(guó)房?jī)r(jià)的飆漲，源于當(dāng)?shù)孛癖姀?qiáng)烈的購(gòu)房熱情。疫情發(fā)生后，人們出行受限，對(duì)居家辦公和遠(yuǎn)程上課等也有了更多的需求。此外，促使人們買(mǎi)房的主因還是在疫情期間的超低房貸利率。
2020年，美國(guó)房貸利率開(kāi)始大幅下降。到2021年初，美國(guó)房貸利率創(chuàng)歷史低位，當(dāng)時(shí)30年期固定利率按揭貸款利率為2.65%。據(jù)悉，在今年夏季的大部分時(shí)間，利率都低于3%。所以，美國(guó)人的購(gòu)房熱情持續(xù)上漲，此前還出現(xiàn)了一個(gè)新樓盤(pán)或一塊地有超過(guò)一百人排隊(duì)的現(xiàn)象。
盡管房?jī)r(jià)創(chuàng)出紀(jì)錄，但人們對(duì)美國(guó)房屋市場(chǎng)的追捧熱情并未消退。
NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，10月底有125萬(wàn)套房屋可供出售，與一年前相比，減少了12%。按照目前的售房速度計(jì)算，供應(yīng)量大約可以維持2.4個(gè)月。有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，任何低于五個(gè)月的供應(yīng)量都是市場(chǎng)緊張的標(biāo)志?？梢?jiàn)，美國(guó)整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)都呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的景象。
美國(guó)樓市如今的表現(xiàn)只是全球房地產(chǎn)陷入狂熱的一個(gè)縮影。與美國(guó)情況相似的，還有英國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)家。
得益于現(xiàn)金利率和抵押貸款利率都創(chuàng)出新低，短短一年內(nèi)，澳大利亞悉尼的房?jī)r(jià)中位數(shù)就上漲了30%。同樣的例子，還有英國(guó)和加拿大。
據(jù)英國(guó)最大的抵押貸款機(jī)構(gòu)Halifax發(fā)布的最新房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，英國(guó)10月房?jī)r(jià)連續(xù)第四個(gè)月上漲，單月漲幅0.9%，平均房?jī)r(jià)首次突破了27萬(wàn)英鎊，相比去年同期增長(zhǎng)了8.1%。另外，加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(Canadian Real Estate Association， CREA)也發(fā)布了10月份的全國(guó)房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，指出銷(xiāo)量比9月份增長(zhǎng)了8.6%，10月份的綜合MLS房?jī)r(jià)指數(shù)上升了2.7%，年同比上升了逾23%。
在央行寬松的貨幣政策下，房貸利息大幅降低，房屋價(jià)格也不斷被推高。
嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前全球的樓市確實(shí)存在泡沫，但如今的“泡沫”跟當(dāng)年的次貸危機(jī)所產(chǎn)生的“泡沫”有所不同，“雖然房?jī)r(jià)被炒高了，但有一定的合理性。在疫情之下的各種資金正加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，皆因人們尋求避險(xiǎn)。出于這種需求，因此高房?jī)r(jià)并不是純粹的炒作。”
房?jī)r(jià)何以至此？
各國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)走高，除了房貸利率快速下行這個(gè)直接原因之外，背后還有多重因素造成。
首先是疫情之下勞動(dòng)力緊缺和材料費(fèi)用上漲的問(wèn)題，這在美國(guó)尤為突出。截至9月底，全美建筑業(yè)約有超過(guò)33萬(wàn)個(gè)職位空缺。而在10月份，美國(guó)建筑成本同比增長(zhǎng)12.3%，創(chuàng)下歷史新高。受到建筑材料和勞動(dòng)力短缺的影響，美國(guó)單戶(hù)住宅建設(shè)量在10月份暴跌，而授權(quán)建設(shè)但尚未開(kāi)工的房屋數(shù)量躍升至15年來(lái)的最高水平。
此外，央行大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激也增加了居民的可支配收入。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算， 2020年至2021年，美國(guó)居民可支配收入比無(wú)疫情狀態(tài)下可能累計(jì)高出約2.4萬(wàn)億美元。2021年，在拜登政府1.84萬(wàn)億美元的巨額刺激計(jì)劃支撐下，居民可支配收入的增長(zhǎng)可能接近9%。
另外，在歐元區(qū)，在經(jīng)濟(jì)同比萎縮6.5%的情況下，2020年歐元區(qū)居民人均可支配收入也逆勢(shì)同比增長(zhǎng)了0.3%。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的居民可支配收入不降反升，進(jìn)一步刺激了人們的購(gòu)房需求。
“當(dāng)前的全球房?jī)r(jià)之所以大規(guī)模地上漲，實(shí)際上的因?yàn)槊绹?guó)大規(guī)?！潘笏鶎?dǎo)致的全球物價(jià)飛漲?！北P(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱(chēng)，這種上漲是由于貨幣超發(fā)所帶來(lái)的通貨膨脹，再加上上游成本的大幅度上漲共同導(dǎo)致的結(jié)果。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年，全球有80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的通脹率創(chuàng)下近5年新高，今年，全球整體的通脹率將達(dá)到4.3%，創(chuàng)10年來(lái)的新高。日益攀升的通脹，也導(dǎo)致歐美地區(qū)的消費(fèi)指數(shù)上漲。據(jù)悉，歐元區(qū)CPI在11月同比增長(zhǎng)4.9%，為25年來(lái)最大漲幅，另外，美國(guó)10月份的CPI同比上漲6.2%，創(chuàng)31年來(lái)最大漲幅。
“震蕩”的未來(lái)？
面對(duì)急劇飆升的通脹，各國(guó)開(kāi)始給出措施給過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)“降溫”。
11月初，美國(guó)總統(tǒng)拜登推出1.75萬(wàn)億美元支出計(jì)劃，表示這項(xiàng)法案是緩解物價(jià)上漲的重要途徑。另外，其他國(guó)家如加拿大、英國(guó)、澳大利亞等國(guó)家也都在加息的路上蠢蠢欲動(dòng)。
對(duì)此，江瀚向記者表示，當(dāng)前通脹還沒(méi)有短時(shí)間內(nèi)回落的可能性?！半m然美聯(lián)儲(chǔ)加息的預(yù)期是很明確的，但由于整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀依然處于疫情的不確定因素之中，隨時(shí)都有可能出現(xiàn)通脹水平進(jìn)一步提高的情況?！苯硎荆磥?lái)的通脹壓力還得看整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期和疫情的情況。
房?jī)r(jià)依舊居高不下，然而購(gòu)房者卻開(kāi)始意興闌珊。
“房?jī)r(jià)飆升抹去了較低利率帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力提升，導(dǎo)致許多潛在購(gòu)房者推遲出手?！备粐?guó)銀行資深分析師Mark Vitner分析稱(chēng)。在萊坊(Knight Frank)的報(bào)告中也顯示，部分國(guó)家近期住房需求出現(xiàn)趨緩跡象，例如美國(guó)住房擔(dān)保貸款申請(qǐng)有所下降等。同時(shí)，新西蘭、英國(guó)等國(guó)家上調(diào)利率的預(yù)期也使得購(gòu)房熱情有所降溫。
若后續(xù)市場(chǎng)失去了消費(fèi)者的追捧，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能重歸平靜嗎？
美西銀行(Bank of the West)首席分析師Scott Anderson分析稱(chēng)，今天的住房市場(chǎng)受到長(zhǎng)期利率波動(dòng)、供房能力低下、勞動(dòng)力和土地缺乏等因素影響，我們預(yù)測(cè)住房市場(chǎng)活動(dòng)將在未來(lái)18個(gè)月內(nèi)穩(wěn)定在一個(gè)更可持續(xù)的步伐上，那些可能是在疫情期間提前進(jìn)行的房屋銷(xiāo)售會(huì)帶來(lái)一些回報(bào)。
在江瀚看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定還需要一定時(shí)間?！暗浆F(xiàn)在為止，世界上很多經(jīng)濟(jì)的綜合變化依舊是無(wú)法預(yù)測(cè)的?！彼?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者預(yù)測(cè)，未來(lái)的全球樓市的走勢(shì)將有可能依舊處于比較震蕩的狀態(tài)，這和整體通脹水平、上游成本市場(chǎng)以及原材料市場(chǎng)的價(jià)格都是緊密相關(guān)的。
“判斷全球房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)最核心的因素，還是要看疫情能否得到有序的控制以及世界經(jīng)濟(jì)能否得到有效的恢復(fù)?！苯M(jìn)一步表示。
（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
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