不拿地反而比過去更忙
「編者按」：2021年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來前所未有的大變局，近600次調(diào)控政策落地后，行業(yè)一改過去蒙眼狂奔的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，逐漸向平穩(wěn)、健康的方向轉(zhuǎn)型。
在此過程中，許多地產(chǎn)人的命運(yùn)發(fā)生改變，有人在大浪淘沙中揮手告別；有人初心不變選擇堅(jiān)守。
針對(duì)行業(yè)變化，時(shí)代周報(bào)推出《地產(chǎn)人這一年》專題，記錄大時(shí)代下地產(chǎn)人們的不同命運(yùn)。
在房地產(chǎn)行業(yè)里，有這樣一群人，他們決定著公司的發(fā)展與壯大，決定著是否搶占先機(jī)，拿到比同行更加充足的“彈藥”(土地)，他們電話里分分鐘談著幾個(gè)億的生意，白天寫報(bào)告，晚上陪大佬們談天說地。
自2017年房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)開始，投拓崗逐漸成為各大地產(chǎn)企業(yè)最吃香的崗位之一。在黃金時(shí)代，投拓線主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的篩選和評(píng)估，工作圍繞著拿地的各個(gè)環(huán)節(jié)展開，為房企的規(guī)模征程提供彈藥和糧草，是房企不可或缺的重要部門。
民營(yíng)房企不惜重金挖角，實(shí)在是挖不到投資部的人，前策和開發(fā)報(bào)建轉(zhuǎn)崗而來的也能接受。在不少人眼中，能進(jìn)投資部就意味著高薪，而且輕松，能接觸不少人脈資源，有點(diǎn)土地信息，也能干投資。
然而，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)這一年以來的深度調(diào)整，看似光鮮亮麗的投拓人，實(shí)際上卻過著內(nèi)心苦悶和動(dòng)蕩不安的一年。由于行業(yè)資金面緊縮，營(yíng)銷和抓銷售回款回到C位，看似只會(huì)“花錢”的投拓成為每輪人員優(yōu)化和縮減時(shí)，首當(dāng)其沖被優(yōu)化的部門。
多家頭部房企面臨調(diào)整
以往的百?gòu)?qiáng)房企拿地毫不手軟，今年卻至少超30家房企未出現(xiàn)在拿地金額百?gòu)?qiáng)榜單中，不少頭部房企拿地金額同比收縮50%以上。
有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，今年前11月，TOP100房企拿地總額同比降近兩成，TOP 30房企新增貨值門檻同比降四成。其中，11月拿地總額創(chuàng)下今年新低。
12月30日，滬上某房地產(chǎn)研究院研究人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，為了應(yīng)對(duì)今年土地“兩集中”的供地模式政策，不少房企從年初開始便大刀闊斧地招聘投資人員，等到第二批集中供地對(duì)拍地資金都要求自有資金之后，才發(fā)現(xiàn)沒錢拍地了，企業(yè)內(nèi)的投拓人員因此又過剩。
生存法則改變，組織架構(gòu)也不可避免地隨之變化。10月14日，中梁地產(chǎn)集團(tuán)就曾下發(fā)一份通知，在山東區(qū)域公司開展試點(diǎn)，要求投資條線人員到營(yíng)銷輪崗。
10月25日，旭輝的一份通知在網(wǎng)絡(luò)流傳，通知要求投資人員到滯重項(xiàng)目輪崗1個(gè)月，并要求投資線的“旭日生”到銷售案場(chǎng)輪崗3個(gè)月。
90后投拓人張?jiān)滤诘姆科?，也在年?2月對(duì)投拓部門開始進(jìn)行調(diào)整。
“上海四大名校畢業(yè)，畢業(yè)后就一直在TOP 10房企里工作，拿著不錯(cuò)的薪水，是被人羨慕的‘別人家的孩子’。直到聽說公司要大規(guī)模進(jìn)行人員調(diào)整時(shí)，才覺得一切都是泡沫?！眲倓偨?jīng)歷了裁員風(fēng)波的90后投拓人張?jiān)孪驎r(shí)代周報(bào)記者訴說著自己的經(jīng)歷。
從管培生到投拓崗，張?jiān)略?jīng)是潛力無限的新人。但2021年12月初，張?jiān)滤诘钠髽I(yè)發(fā)生了一系列負(fù)面消息，“吃著別人家的‘瓜’時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)自己也變成了‘瓜’?！睆?jiān)滦稳莸馈?/p>
缺錢，公司選擇裁員。
據(jù)張?jiān)峦嘎叮F(xiàn)在公司每個(gè)區(qū)域就留1~2人的投資編制，其余的人全部都要優(yōu)化，部分人員將主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)處置以及政府關(guān)系維護(hù)。
過去，張?jiān)聫氖碌墓ぷ魇菫榉科髤^(qū)域公司撰寫投資分析調(diào)研報(bào)告?！巴锻夭块T的工作很聚焦，專業(yè)性也很強(qiáng)?！睆?jiān)略u(píng)價(jià)道。
如今，隨著各項(xiàng)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，保持現(xiàn)金流才是王道，節(jié)衣縮食、收縮投資成為開發(fā)商過冬的標(biāo)配。昔日最吃香的投拓線，在起伏的周期中逐漸黯然。
“如果跨行跳槽，思來想去，我文筆還不錯(cuò)，是否能找個(gè)媒體的工作？”張?jiān)路磫枙r(shí)代周報(bào)記者。
不拿地反而比過去更忙
2021年對(duì)王冕來說，分成了兩條清晰的職業(yè)軌跡。
5月份之前，他在一家TOP20民營(yíng)房企負(fù)責(zé)投拓工作；5月份之后，他跳槽去了一家國(guó)資背景的房企，收入比跳槽至民企要低一些。
“但好在比較穩(wěn)定。說實(shí)話，我如果當(dāng)時(shí)不走，有可能會(huì)安排輪崗去做營(yíng)銷?！蓖趺釋?duì)時(shí)代周報(bào)記者說道。
據(jù)王冕了解，前同事當(dāng)中，有被要求調(diào)崗至呼和浩特銷售置業(yè)顧問的，也有被優(yōu)化之后，暫時(shí)跑去開滴滴過渡一下的。
“我有一個(gè)好朋友，回自己老家，承包了不少運(yùn)營(yíng)性質(zhì)的大巴，每天去景點(diǎn)拉客賺錢。還有一個(gè)朋友，接過了家里的電商生意，看上去做得還可以?！蓖趺嵴f道，這些轉(zhuǎn)行已經(jīng)完全和地產(chǎn)無關(guān)了。
但王冕還想留在行業(yè)內(nèi)。
自2016年入行接觸工程，到2017年中旬接觸投資，再到2019年研究生畢業(yè)正式入行房地產(chǎn)，王冕已經(jīng)是一個(gè)入行多年、經(jīng)驗(yàn)豐富的“投拓老人”了。
一開始他入職的是一家快速發(fā)展的民企，負(fù)責(zé)的城市是杭州，工作內(nèi)容主要就是負(fù)責(zé)對(duì)招拍掛的所有土地進(jìn)行研判，然后出具地塊調(diào)研報(bào)告，并上報(bào)集團(tuán)來決定是否能參與競(jìng)拍。
跳槽到國(guó)企后，王冕仍然負(fù)責(zé)土地的研判工作，同時(shí)也需要關(guān)注收并購(gòu)項(xiàng)目的研究工作。
“感覺今年的工作比往年難了起碼三倍。”王冕說道。由于長(zhǎng)三角不少城市第二、第三批集中供地規(guī)則都發(fā)生了改變，要熟悉新的招拍掛流程，工作節(jié)奏變得更加忙碌。
據(jù)王冕介紹，以前碰到比較差的地塊，可能會(huì)選擇性忽略，但如今行業(yè)大環(huán)境影響下，公司會(huì)要求員工把自己的基本功做好，夯實(shí)內(nèi)功，會(huì)要求覆蓋所有的地塊研判，反而比之前更忙。
“在第一批次集中供地時(shí)，還沒有特別明顯的感覺。真正讓我感到為難的是在第二批次，當(dāng)時(shí)按照政策要求，不少長(zhǎng)三角城市都開始嚴(yán)查開發(fā)商拍地資金來源，必須提供自有資金證明。”王冕表示。
“房地產(chǎn)原本是一個(gè)金融游戲，原先很多的土地款、甚至保證金，都是從金融機(jī)構(gòu)借來的。現(xiàn)在只能拿著自己的銷售回款去拍地。”王冕說道。
投拓崗人員嚴(yán)重過剩
同樣感受到變化的，還有在全國(guó)前20強(qiáng)國(guó)企開發(fā)商任職投資經(jīng)理的張默。他主要負(fù)責(zé)協(xié)助及評(píng)審分管區(qū)域投資拿地工作，以及投資線條數(shù)據(jù)管理標(biāo)準(zhǔn)化工作等。
“2021年上半年，跟往年沒太大區(qū)別，但從8、9月份開始，行情逐漸下降，各地區(qū)公司能夠往集團(tuán)報(bào)審的項(xiàng)目明顯減少，到年底幾乎就沒有太多投資專業(yè)評(píng)審會(huì)了，更多地偏向于做些內(nèi)控及標(biāo)準(zhǔn)化的工作。”張默告訴時(shí)代周報(bào)記者。
張默進(jìn)一步表示，很多房企從今年下半年就開始不拿地了，特別是民企。之前瘋狂拿地，投資崗位擴(kuò)招，現(xiàn)在都面臨人員過剩的問題。
沖刺銷售目標(biāo)是房企的首要任務(wù)，抓回款成為任務(wù)調(diào)度的優(yōu)先級(jí)。與此同時(shí)，多家房企表態(tài)將審慎投資。包括萬科、碧桂園、融創(chuàng)、陽光城、富力在內(nèi)的房企均表示將減少投資力度，甚至停止了拿地。
張默向時(shí)代周報(bào)記者表示，很多投資口的同行被調(diào)去一線公司，或者轉(zhuǎn)營(yíng)銷崗?！暗鐾顿Y和做銷售是兩碼事，轉(zhuǎn)崗也只是暫時(shí)保住工作，后期如果銷售業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，一樣得走。”張默說道。
“我司目前還沒有大規(guī)模的裁員情況，但是組織架構(gòu)會(huì)有優(yōu)化調(diào)整?！睆埬硎?，作為公司的管培生，他還是傾向于在地產(chǎn)行業(yè)深耕發(fā)展，靜待春天。
(應(yīng)受訪者要求，張?jiān)隆⑼趺?、張默均為化?
（文章來源：時(shí)代周報(bào)）
標(biāo)簽： 地產(chǎn) 銷售 滴滴 行業(yè) 編者按 房地產(chǎn)行業(yè) 大變局 蒙眼 政
