年關(guān)將近，深圳福田區(qū)福民街道的租客張漾(化名)感到房租降了，周邊空置房源有所增加。
2021年6月，張漾租下福田口岸附近的一房一廳，空房價(jià)格為4600元/月；帶家電價(jià)格為5000元/月，部分業(yè)主掛牌價(jià)為6000元/月。近日，業(yè)主論壇上掛牌房源增多，一房一廳空房的價(jià)格為4000元/月；帶家電價(jià)格為4300元/月，較高點(diǎn)下跌40%。
福田是深圳寫字樓最密集的區(qū)域之一，向來是租賃市場最火熱的區(qū)域。2021年，福田、龍崗租金出現(xiàn)松動(dòng)，跌幅領(lǐng)跌全市。
深圳中原研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳全市房屋租金呈下跌趨勢，2021年租金平均約72元/平方米，下跌5.5%。與2019年相比，深圳租金下跌幅度約為11%。2017年6月，深圳租金平均為72元/平方米。這意味著，深圳的租金水平已經(jīng)回到4年前。
長租公寓壓力大
近期，“深圳房租大跌”相關(guān)話題頻上熱搜。不少“打工人”接到房東主動(dòng)降租通知，這在過往從未發(fā)生。
寶安某長租公寓租客林丹告訴時(shí)代周報(bào)記者，她所租住的公寓近期進(jìn)行一輪大降租，大單間價(jià)格為1400元/月；而在2019年年初，該房源租金月為1900元/月。
林丹所租住的小單間，現(xiàn)價(jià)約為1200元/月。2019年年初，該房源租金約為1650元/月。3年過去，房租不漲反跌。據(jù)林丹統(tǒng)計(jì)，她所租住的公寓共有約60間房源，目前空置率約為19%。
在市場上行周期，長租公寓投資方通過改動(dòng)戶型增加房源總量賺取租金差。當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷，房源成為燙手山芋，持有成本、員工工資等都是難算的帳。
李文(化名)是深圳福田區(qū)某連鎖長租公寓品牌負(fù)責(zé)人。該長租公寓在福田中心區(qū)共有4家連鎖店及1家企業(yè)公寓。
1月13日，李文在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)透露，2021年第四季度以來，深圳租賃市場溫度逐月下降，至2021年1月降至冰點(diǎn)。李文所管理的5家公寓里，生意最好的公寓空置率為18%，最差的為35%。
“我們也是二房東，從業(yè)主手里租下房源改造后出租，也都是借的錢。到現(xiàn)在還沒有回本，利息一天天在算，壓力真的很大?！崩钗谋硎荆钲陂L租公寓都在搶客，降租、免押金入住、免物業(yè)費(fèi)送小家電等活動(dòng)層出不窮，但收效甚微。
2022年，李文所在的企業(yè)計(jì)劃轉(zhuǎn)型。一方面，增加與企業(yè)客戶合作，將服務(wù)體系改造成適用于企業(yè)宿舍的模式，如增加包車服務(wù)等，從中收取更多服務(wù)費(fèi)。通過這種用降低租金換穩(wěn)定租期，減少空置風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，接受短租客戶，增加房源流動(dòng)性。將目前空置的房源包裝成特價(jià)房，向來深出差、求職的客戶群體開放。
租金回報(bào)率下降
深圳租賃市場寒意漸濃，出租周期拉長、空置率攀升。對大部分個(gè)人房東而言，房屋空置后還貸壓力倍增。
2021年11月初，深圳羅湖區(qū)業(yè)主張小玲開始在豆瓣、微信群、閑魚上推送出租信息。她在東門街道購置一套約38平方米的一房一廳，掛牌價(jià)為3800元/月。
張小玲盤算著，找房產(chǎn)中介公司需要支付傭金，若通過社交平臺(tái)找到租客則可以省下一筆費(fèi)用。租賃市場的冷淡出乎她的意料，整整一個(gè)月她未收到任何咨詢信息。無奈之下，張小玲于12月中旬將房源委托給房產(chǎn)中介。掛牌時(shí)，張小玲從房產(chǎn)中介處獲悉，片區(qū)房源成交周期超1個(gè)月，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，必要時(shí)需要降價(jià)。綜合考慮后，張小玲將房源掛牌價(jià)調(diào)低至3600元/月。
從12月中旬掛牌至今，該房源的帶看次數(shù)不超過5次，意向租客均以“再考慮考慮”為由不了了之。年關(guān)將近，租客問詢次數(shù)越來越少，張小玲已做好年前房屋空置的準(zhǔn)備。
“11月租客走了到現(xiàn)在，我的房子已經(jīng)空置快3個(gè)月，損失1萬多元。”1月13日，張曉玲告訴時(shí)代周報(bào)記者，她是“以租養(yǎng)貸”一族，房屋空置讓她倍感壓力。農(nóng)歷年后，她將對房子進(jìn)行裝修升級(jí)，并下調(diào)房租價(jià)格，以200元/月為幅度，最低心理價(jià)位為3200元/月。
因貿(mào)易發(fā)達(dá)，羅湖區(qū)外來人口多，租賃需求旺盛，是深圳租金回報(bào)率最高的區(qū)域。作為深圳租賃市場的風(fēng)向標(biāo)，羅湖面臨“有價(jià)無市”困境，其他區(qū)出租率同樣承壓。58同城、安居客發(fā)布的《12月重點(diǎn)城市租房趨勢報(bào)告》看來，深圳12月份平均租金5430元/月/套；在區(qū)域租房熱度方面，除大鵬新區(qū)環(huán)比上漲1.2%，深圳其他各區(qū)環(huán)比均出現(xiàn)一定程度下滑。
房價(jià)、房租雙雙下跌，深圳租金回報(bào)率回報(bào)率跌至歷史低點(diǎn)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年12月深圳租金回報(bào)率約為1.14%，2018年以來呈現(xiàn)下行趨勢。
深圳租賃市場走勢平穩(wěn)與官方嚴(yán)控租金漲幅密切相關(guān)。2018年以來，深圳推出穩(wěn)定租金商品房試點(diǎn)、擬立法建立房屋租賃參考價(jià)格制度等，多渠道管控租賃漲幅，防治房東惡意漲價(jià)。
2018年8月29日，深圳住建局表示，將推出“穩(wěn)定租金商品房”試點(diǎn)，通過采取“一房一價(jià)”、“一年一調(diào)”等嚴(yán)格租金管控，控制年租金增長率不超過5%，對于在深繳納社保滿一年且未購房的居民，可在線申請參與排隊(duì)。
2021年8月，深圳市人大常委會(huì)社會(huì)建設(shè)工委組織起草了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例(草案征求意見稿)》。草案征求意見稿指出，深圳市住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范租賃市場秩序，建立房屋租賃參考價(jià)格制度，引導(dǎo)房屋租賃當(dāng)事人合理定價(jià)，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。
（文章來源：時(shí)代周報(bào)）
