2021年下半年房地產(chǎn)市場的快速降溫并沒有對去年的GDP構(gòu)成拖累，但業(yè)內(nèi)對于今年房地產(chǎn)投資的增長預(yù)期并不樂觀。
“2021年我國房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長總體上還是起到了拉動作用?！?月17日，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在2021年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上披露，2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟增長0.4個百分點，“房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定”。
總體運行平穩(wěn)的表現(xiàn)除了房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持增長、價格總體平穩(wěn)等之外，還包括房地產(chǎn)開發(fā)投資在2021年實現(xiàn)14.76萬億元，比上年增長了4.4%，其中住宅投資增長了6.4%，比總投資高2個百分點。
細查房地產(chǎn)開發(fā)投資的走勢即可發(fā)現(xiàn)，該指標在2021年全程下挫，從年初同比逾38%的漲幅一路向下，至前9月累計漲幅跌破10%，直至當年12月跌破5%?！捌髽I(yè)投資意愿明顯降低，新開工、土地購置均為拖累項。”中指研究院認為。
盡管整體來看，房地產(chǎn)業(yè)2021年呈下挫的態(tài)勢，但其作為支柱產(chǎn)業(yè)的定位未曾改變。據(jù)華泰固守測算，目前房地產(chǎn)貢獻了約20%的GDP?！叭绻髂攴康禺a(chǎn)投資同比增速放緩到-8%，商品房銷售額增速放緩到-15%，”該機構(gòu)認為，再考慮多重間接影響，“綜合可能拖累GDP約2.7個百分點?！?/p>
12月新增投資降逾13%
2021年從火熱到冰窟的，并不只是房地產(chǎn)銷售。
1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資合計14.8萬億元，同比增速已放緩至4.4%。
縱觀2021年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)歷了三個階段?！?-8月份屬于過熱，即為兩位數(shù)增速；9-11月份為溫和，即介于5%-10%的區(qū)間；12月份步入過冷區(qū)間，即低于5%的水平?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進總結(jié)。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
其中，2021年1-2月時，房地產(chǎn)開發(fā)投資約為1.4萬億元，同比增幅觸及了38.3%的高點。“2021上半年，隨著全國范圍內(nèi)疫情基本受控，新開工、施工持續(xù)恢復(fù)活力，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低位回升，2月份達到近年來高峰。”諸葛找房表示。
其中，受到集中供地新規(guī)的影響，在首批地塊供應(yīng)陸續(xù)開始之前，各大房企多處于“饑渴”狀態(tài)，也由此促成了2021年4-6月首輪集中供地期間的火熱。廣發(fā)證券統(tǒng)計顯示，一批次供地中，土地出讓金共計1.07萬億元，真實樓面價約為1.11萬元/平方米，溢價率達到38%。
同期，單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比呈上漲態(tài)勢，在2021年4-6月間，分別為1.27萬億元、1.41萬億元、1.79萬億元。
但從單月同比來看，增幅逐月下挫，直至2021年9月份時，單月投資實現(xiàn)1.45萬億元，同比增幅由正轉(zhuǎn)負，為-3.5%。
此后，隨著房屋銷售遇冷，市場持續(xù)下挫，融資收緊背景下，房企資金面壓力不減，投資意愿和投資力度同步下挫，2021年全年，全國房企土地購置面積同比增速為-15.5%，土地市場盡顯蕭條。
相應(yīng)地，2021年12月單月新增房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為1.03萬億元，處于全年最低水平，環(huán)比下降16.9%，同比降幅達到了13.9%，創(chuàng)下年內(nèi)最大降幅。
對房地產(chǎn)開發(fā)投資造成影響的，不止是房企拿地意愿在2021年下半年的急劇下降，還包括新開工節(jié)奏的放緩。
廣發(fā)證券研報顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素中，除了土地投資之外，還包括施工投資，即建筑工程、安裝工程、設(shè)備購置等。在房地產(chǎn)投資開發(fā)中，土地投資與施工投資占比分別為3成、7成。
“新開工就是破土，挖了坑之后就要投建設(shè)的錢了，”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨解釋稱，“建筑安裝的投資和新開工強相關(guān)?！?/p>
事實上，自2021年4月以來，房地產(chǎn)新開工面積同比就已出現(xiàn)下降。平安證券數(shù)據(jù)顯示，當月新開工面積約為1.77億平米，同比降9.3%，增速環(huán)比降16.6個百分點。
彼時業(yè)內(nèi)對此現(xiàn)象的主流解釋為，融資收緊疊加供地兩集中背景下，房企為籌集資金補充土地資源減少開工支出，同時部分區(qū)域樓市并不樂觀，導(dǎo)致新開工意愿不足。
隨著時間推進到2021年下半年，房地產(chǎn)市場幾乎全面遇冷，百強房企單月銷售額同比降幅自7月起逐月擴大；也正是從2021年7月起，累計新開工面積出現(xiàn)負增長，同比增幅為-0.9%。
銷售的持續(xù)下行，使得新開工意愿亦越發(fā)低迷，2021年下半年單月新開工面積同比降幅保持在兩位數(shù)，及至12月份，單月新開工面積約為1.6億平米，同比下降31.2%，較11月擴大10個百分點，“年底開工潮”不再。累計來看，2021年全年新開工面積19.9億平米，同比下降11.4%。
“目前房企在融資端存在一定壓力，拿地、開工情況受到了一定影響；在銷售融資端出現(xiàn)明顯改善前，新開工增速或繼續(xù)承壓?！敝羞_證券研報顯示。
2022年投資仍將低位運行
盡管在2021年全行業(yè)遇冷，但被定位為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟增長中的貢獻度仍然較大。
平安證券研報數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)投資占GDP比重約為13.9%；而據(jù)國家統(tǒng)計局今天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年GDP為114.37萬億元，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比約為12.9%，重要性仍可見一斑。
“2021年我國房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長總體上還是起到了拉動作用?！睂幖獑匆啾硎?，2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%。
但這一指標實際上已所下降。中銀證券數(shù)據(jù)顯示，從2000年到2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值從4141億元增加至7.45萬億元，年復(fù)合增速為14.2%，高于全國GDP年復(fù)合增速(11.1%)，占全國GDP 的比重從4.13%提升至7.34%。
中指院預(yù)計，2022年，房屋新開工面積難有明顯改觀，全年或延續(xù)回落態(tài)勢?！耙环矫妫?021年全國土地縮量明顯，將拖累新開工規(guī)模；另一方面，2022年企業(yè)資金壓力不減，穩(wěn)現(xiàn)金流成為重中之重，全年市場銷售規(guī)模回落下，企業(yè)開工亦受限。”
而在融資、銷售均無明顯改善，民營房企將在2022年上半年面臨較大償債壓力的背景下，投資拿地意愿和力度也無法得到提升。有房企已在近期對投拓等條線進行了大力裁撤。
同時，“2021年土地成交規(guī)模的明顯縮量對后續(xù)土地投資與新開工均產(chǎn)生負面影響，使整體地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP增長承壓?！敝秀y證券研報指出。
業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，在新開工規(guī)模、土地購置向下的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額大概率將進一步下行。
據(jù)廣發(fā)證券測算，在企業(yè)施工意愿不高，加上原材料價格或有邊際回落的情況下，預(yù)計2022年施工投資同比下降3.1%；同時，土地投資同比下滑10%。
“結(jié)合土地投資及施工投資，預(yù)計2022年總投資規(guī)模為14億元，同比下滑5.2%?！鄙鲜鰴C構(gòu)認為。亦有較為悲觀的機構(gòu)預(yù)計，房地產(chǎn)投資增速或在-10%，而這將對GDP造成拖累。
事實上，據(jù)華泰證券測算，若將開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營，以及建筑、建材等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動等都囊括在內(nèi)， 2016-2020年房地產(chǎn)投資和生產(chǎn)直接占GDP 比重約15%。
“若加上土地購置費經(jīng)由財政支出的間接影響、以及房地產(chǎn)后周期相關(guān)消費的間接影響，合計占GDP比重約20%。”據(jù)華泰固守進一步測算，若2022年房地產(chǎn)投資增速放緩到-8%，商品房銷售額增速放緩到-15%，估測可能拖累GDP約1.2個百分點，如果再考慮間接造成的居民財富縮水、財政收支下降、房地產(chǎn)融資下降等因素，綜合可能拖累GDP約2.7個百分點。
（文章來源：第一財經(jīng)）
