深圳超級(jí)網(wǎng)紅盤，從萬人打新，到落得乏人問津，僅僅用了一年的時(shí)間。一年多前的2020年11月，該網(wǎng)紅盤一期入市，1171套房源吸引了超1.5萬人填報(bào)資料。即便是500萬的認(rèn)籌高門檻，也擋不住9690批客戶凍資，“萬人打新”上了熱搜。
一年多以后的2022年1月，該盤二期入市，1024套房源竟沒賣完，未能續(xù)寫“網(wǎng)紅盤”的輝煌。更令人驚奇的是，二期尾盤開啟了全民營銷，凡推薦新客戶購買，即可獲得5000元/套的稅前獎(jiǎng)勵(lì)，活動(dòng)時(shí)間從1月12日一直到2022年的3月31日。
有中介小哥告訴我，區(qū)區(qū)5000元一套的轉(zhuǎn)介費(fèi)用，實(shí)在有損網(wǎng)紅盤的形象，“LOW爆了”，他們都不愿意接受“轉(zhuǎn)介”，福田、羅湖轉(zhuǎn)介項(xiàng)目的傭金隨便一套十萬起步。這對(duì)致力于“擇圈層”而高價(jià)入手該盤的前期業(yè)主而言，情何以堪啊！但是，這就是現(xiàn)實(shí)，購房者的謹(jǐn)慎、中介的不屑、開發(fā)商急于出貨，盡顯“網(wǎng)紅盤”的落寞，也折射深圳樓市開始為亢奮買單了。
稱之為“超級(jí)網(wǎng)紅盤”，是因?yàn)樵摫P上演了8年翻4倍的暴富神話。這個(gè)項(xiàng)目過去8年一共開盤了五次，價(jià)格從最初的4萬/平米漲到13萬/平米。2020年11月，該盤四期開盤，均價(jià)為13.1萬元/平米，而二手房價(jià)最高漲到18萬元/平米。如此嚴(yán)重的“價(jià)格倒掛”下，新房倒手即賺500萬。如此夸張的財(cái)富效應(yīng)下，這個(gè)盤每次推售都會(huì)讓深圳全城瘋狂，人人血脈賁張。
近期推售的第五期，價(jià)格在13萬元/平米左右，比周邊二手房價(jià)要高，仍有“房價(jià)倒掛”預(yù)期。那么，為何網(wǎng)紅盤落寞了？網(wǎng)紅盤之所以紅，因?yàn)槠渚薮蟮摹疤少嵭?yīng)”，遇上了國內(nèi)最愛“搞錢”的深圳人，催生出樓市獨(dú)樹一幟的“深圳牛”。這個(gè)效應(yīng)消失，網(wǎng)紅標(biāo)簽也迅速褪色。
剛剛發(fā)布的70城房價(jià)指數(shù)顯示，京滬新房價(jià)格指數(shù)止跌，深圳卻還在下跌。代表樓市航向的二手房價(jià)格，深圳下跌0.4%，一線城市整體上漲0.1%，京滬分別上漲0.8%和0.4%。2021年，深圳二手房成交了40699套，僅為2020年的40%。這一規(guī)模是近15年來的新低。量上不去，交易冷淡，價(jià)格萎靡不振。2021年5月開始，深圳二手房價(jià)已連續(xù)8個(gè)月下跌了。
過去，不擔(dān)心房價(jià)下跌，因?yàn)椤斑€會(huì)漲回來”是市場(chǎng)篤定的預(yù)期。而當(dāng)下，參考價(jià)控制住了加杠桿，銀行嚴(yán)查首付來源，“輿論操控預(yù)期、杠桿催生虛火、剛需裹挾入市”的深圳樓市“火爆邏輯”迅速坍塌。壓倒這一邏輯的最后一根稻草，就是這個(gè)盤被查出的“代持炒房”，以及將炒房做到極致，讓管理層瞠目結(jié)舌的深房理，從而引發(fā)了針對(duì)深圳炒房的定向爆破。
集中供地鎖定了深圳未來幾年的新房價(jià)格，實(shí)現(xiàn)了地價(jià)和房價(jià)聯(lián)動(dòng)；參考價(jià)鎖定了二手房交易的杠桿錨，實(shí)現(xiàn)新房和二手房價(jià)格聯(lián)動(dòng)、房價(jià)調(diào)控和杠桿調(diào)控聯(lián)動(dòng)。這一立體式的“反炒房”長效機(jī)制，無異于釜底抽薪。杠桿加不上去，幾千萬元一套的房子，誰來接呢？于是，2020年下半年高位入市的投資客，一下子找不到接盤俠了，站崗堅(jiān)持不下去的只能割肉出貨。
這就是深圳二手房交易量創(chuàng)15年新低的原因，也是京滬房價(jià)已趨穩(wěn)而深圳房價(jià)仍下跌的原因。也是為何，即便有“價(jià)格倒掛”預(yù)期，但投資客也不敢入市的原因。一來沒有充足的杠桿這個(gè)彈藥，二來加杠桿買房的成本高，而二手房價(jià)難以上漲，炒房不劃算?，F(xiàn)在，深圳1/3左右的二手房按參考價(jià)成交。不按參考價(jià)交易的，長期掛牌而交易不了，結(jié)果就是“陰跌”。
這樣一來，只能自賞賬面財(cái)富了，曾經(jīng)的高溢價(jià)在不知不覺中“慢損耗”。消耗房子尾部溢價(jià)的，還有已到來的海量新房供應(yīng)、漸行漸近的大學(xué)區(qū)制度等，大家可參考深圳剛剛發(fā)布的住房“十四五”規(guī)劃。樓市調(diào)控成熟的標(biāo)志，絕不是刺泡沫，而是冷處理，并同步開辟新戰(zhàn)場(chǎng)，巧轉(zhuǎn)身，換思路，開新局。再過幾個(gè)月，深圳樓市會(huì)有起色，但永遠(yuǎn)回不到過去了。
(作者系房地產(chǎn)資深研究人士)
（文章來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）
