預(yù)售金監(jiān)管啟動糾偏，支持信用優(yōu)良房企或為導(dǎo)向
據(jù)路透社報道，中國正在起草適用全國的規(guī)定，使房地產(chǎn)開發(fā)商更易獲得托管賬戶中的商品房預(yù)售資金。政策預(yù)計最早于1月底前推出，以防止地產(chǎn)債務(wù)地產(chǎn)危機(jī)擴(kuò)大，新規(guī)定將放寬開發(fā)商使用預(yù)售托管帳戶中的資金以協(xié)助履行債務(wù)、付款給供應(yīng)商，以及做融資操作。我們留意到部分地方政府于21年四季度起，已開始定向?qū)?yōu)良房企進(jìn)行預(yù)售資金放松：1)煙臺市于12月28日發(fā)布了《關(guān)于對煙臺市2020年度守信房企實施激勵機(jī)制的通知》，其中提到對信用等級為AAA/AA的開發(fā)商，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5%/3%個百分比；2)成都市于11月下旬發(fā)布了《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對疫情沖擊全力實現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》，其中提到對企業(yè)信用等級為A級別及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度。我們預(yù)計新的預(yù)售資金監(jiān)管政策仍將以優(yōu)先支持信用狀況較好的開發(fā)商為導(dǎo)向，以實現(xiàn)恢復(fù)投資情緒，托底經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，同時保持房地產(chǎn)行業(yè)“控負(fù)債、去風(fēng)險”的政策的方向不變。
港股策略政策收緊效用過度溢出，穩(wěn)投資穩(wěn)經(jīng)濟(jì)迫在眉睫展望
我們觀察到房地產(chǎn)信用風(fēng)險仍在擴(kuò)散：1)四季度房地產(chǎn)行業(yè)GDP及建筑業(yè)GDP對GDP總量貢獻(xiàn)分別為6.8%與7.0%，同比分別下跌2.9%與2.1%，已對GDP增長形成明顯拖累；2)房地產(chǎn)投資同比跌幅由10月/11月的-5.4%/-4.3%顯著擴(kuò)大至12月的-13.9%，通過投資傳導(dǎo)，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險對GDP的下行壓力仍在增加。我們認(rèn)為有需要調(diào)整政策以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。復(fù)盤2021年恒大債務(wù)危機(jī)的擴(kuò)散路徑，地方政府全面收緊預(yù)售金管理為一關(guān)鍵事件，觸發(fā)了多個房企的信用違約，導(dǎo)致了風(fēng)險的過快、過廣溢出，有修正的必要及空間。起草全國規(guī)定以穩(wěn)定預(yù)售金管理這一關(guān)鍵政策，體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)政策正式由“嚴(yán)控”進(jìn)入“糾偏”。
5年LPR20個月來首次下調(diào)，銷售去化壓力仍存
值得注意的是，房地產(chǎn)銷售12月同比下降17.8%，已連續(xù)5個月出現(xiàn)雙位數(shù)同比跌幅。考慮1)開發(fā)商流動性壓力短期內(nèi)難以大幅緩解；2)房產(chǎn)稅箭在弦上，暫停推進(jìn)的概率較低，我們認(rèn)為以上兩個因素將持續(xù)影響購房者的預(yù)期。此外，5年期LPR于1月20日下調(diào)5bp至4.6%，為2020年4月以來的首次下調(diào)，長期利率的下調(diào)亦證實了房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險仍在擴(kuò)大。雖然政策持續(xù)回暖，但是人口、收入等宏觀因素短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，我們預(yù)計開發(fā)商在未來3-6個月仍將面臨較大的銷售下行壓力。
政策至暗時刻已過，行業(yè)仍然面臨重重挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)行業(yè)過去呈現(xiàn)“政策先于基本面觸底”的規(guī)律，這次也一樣；與以往不同的是，我們認(rèn)為“控負(fù)債、去風(fēng)險”這一政策方向并未改變，這一次基本面(銷售、投資)觸底的時間或較以往更長。此外考慮2022年為美元債到期高峰， 1月、4月、6月、7月、10月到期規(guī)模較高，每月在60-80億美元；全年總到期規(guī)模月570億美元，為未來3年最高，我們預(yù)計2022年上半年房企仍將面臨較大的流動性壓力，未來房企的表現(xiàn)亦將持續(xù)分化。
我們看好財務(wù)穩(wěn)健、競爭力較強(qiáng)的房企，個股推薦華潤置地(1109 HK，“未評級”)，旭輝控股集團(tuán)(884 HK，“未評級”)，寶龍地產(chǎn)(1238 HK，“買入”，TP 8.58港元)，建發(fā)國際集團(tuán)(1908 HK，“買入”，TP 17.00港元)，此外，我們建議開始逐漸配置超跌高貝塔房企，個股推薦融創(chuàng)中國(1918 HK，“買入”，TP 46.90港元)。此外，我們認(rèn)為物管行業(yè)十四五期間仍將呈現(xiàn)較好成長性，目前特別是優(yōu)質(zhì)民營物管企業(yè)估值非常吸引，個股推薦碧桂園服務(wù)(6098 HK，“買入”，TP 86.90港元)，旭輝永升服務(wù)(1995 HK，“未評級”)，新城悅服務(wù)(1755 HK，“買入”，TP 32.00港元)，寶龍商業(yè)(9909 HK，“買入”，TP 32.80港元)，濱江服務(wù)(3316 HK，“買入”，TP 33.26港元)。
（文章來源：中泰金融國際）
標(biāo)簽： 地產(chǎn) 政策 機(jī)構(gòu) 優(yōu)質(zhì) 民營 具吸引力 附股 時刻 估值 預(yù)售
