3月14日，新城控股(601155.SH)公告稱，擬向不超過(guò)35名符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定條件的特定投資者發(fā)行A股股票，發(fā)行的股票數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前總股本的30%，即不超過(guò)67,668.68萬(wàn)股，發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公司股票交易均價(jià)的80%。在增發(fā)價(jià)格有所折讓的前提下，新城控股此次募資總規(guī)模預(yù)計(jì)不超過(guò)80億元。
【資料圖】
新城控股透露，募集資金將投向6個(gè)在建項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。截至3月15日收盤(pán)，新城控股股價(jià)17.32元，市盈率(TTM)為3.88，總市值為390.7億元。
盡管從定增預(yù)案落地到真正發(fā)行，需要至少半年時(shí)間，但搶跑融資、增厚資金安全墊，已是大多數(shù)房企當(dāng)下的真實(shí)寫(xiě)照。在新城控股之前，已有多家頭部房企拋出A股定增預(yù)案，包括萬(wàn)科A擬定增不超過(guò)150億、保利發(fā)展擬定增125億等，新城控股緊隨行業(yè)大佬，也拋出不超過(guò)80億的定增預(yù)案并獲批，順利拿到通行證。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿時(shí)止，已有接近30家房企陸續(xù)發(fā)布股權(quán)融資公告，已獲受理的定增預(yù)案規(guī)模達(dá)數(shù)百億。面對(duì)房企集體抽血，資本市場(chǎng)將如何反應(yīng)？
房企瞄準(zhǔn)A股定增
房企這一輪定增潮，背后可見(jiàn)監(jiān)管部門(mén)對(duì)于行業(yè)降杠桿的政策支持。
2022年10月，證監(jiān)會(huì)提出，在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資。該措施提到的具體特定前提為，自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過(guò)10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的比例不超過(guò)10%。
2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布房企股權(quán)融資5項(xiàng)優(yōu)化措施，前三項(xiàng)主要在恢復(fù)A股和H股上市房企并購(gòu)重組以及再融資，后兩項(xiàng)強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步發(fā)揮REITs和私募股權(quán)投資基金的作用，盤(pán)活存量資產(chǎn)。這也意味著，自2016年起基本停滯的A股房企再融資將被激活，有助于房企降杠桿。
以新城控股為例，此次如果募資成功，新城控股會(huì)將募資所得全部用于溫州新城甌江灣項(xiàng)目、東營(yíng)項(xiàng)目、重慶大足項(xiàng)目、泰安新泰項(xiàng)目、宿遷泗洪項(xiàng)目、大同云岡項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。前述項(xiàng)目均為在建且在預(yù)售狀態(tài)，是公司“保交樓、保民生”的重要工程。這些項(xiàng)目分布于三四線城市，定位首次置業(yè)及改善型普通住宅產(chǎn)品。除了緩解項(xiàng)目投資壓力外，新城控股還打算將剩余的24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。
公開(kāi)信息顯示，截至2022年三季末，新城控股流動(dòng)負(fù)債3522.18億元，主要為應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有256.54億元，貨幣資金有345.08億元，較2021年末下降38%，但仍可覆蓋短債。除此之外，該公司還有629.38億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券，而長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)505.57億元。
對(duì)于房企而言，越快在市場(chǎng)中拿到錢(qián)，就越能有效緩解資金壓力。現(xiàn)階段，提升公司資金保障及償債能力，有助于加快整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度，促進(jìn)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展。換言之，誰(shuí)能儲(chǔ)備到錢(qián)，誰(shuí)距離安全圈越近。
新城控股表示，定增發(fā)行未成功之前，公司將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。
雖然“第三支箭”在A股和H股房企股權(quán)融資通道打通上給予了一定程度的支持，但從近期信貸、債券方面受益的企業(yè)名單來(lái)看，未出險(xiǎn)的央企、國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企獲得的支持力度較大，已出險(xiǎn)的民企也有獲得銀行授信支持的，但融資困境仍然沒(méi)有獲得歷史性突破。
不過(guò)，“第三支箭”啟動(dòng)至今，包括萬(wàn)科A、保利發(fā)展、華夏幸福、嘉凱城、福星股份、華發(fā)股份、世茂股份、大名城等等超過(guò)30家A股房企公告正在籌劃股權(quán)融資，希望通過(guò)股權(quán)募資方式投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，緩解資金壓力。就在近期，多家房企的定增方案獲監(jiān)管部門(mén)受理。比如，2月28日，華發(fā)股份60億定增申請(qǐng)獲上交所受理；3月6日，福星股份定增募資不超過(guò)13.41億元的申請(qǐng)獲深交所受理；3月14日，大名城30億定增獲上交所受理。
博弈資本市場(chǎng)
業(yè)內(nèi)人士大多數(shù)對(duì)房企這輪定增潮表示樂(lè)觀。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，房企通過(guò)定增優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面處于修復(fù)狀態(tài)，金融機(jī)構(gòu)等投資者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心也在增強(qiáng)。這對(duì)房企推進(jìn)定增、后續(xù)發(fā)展等都具有積極的作用。
但一名券商分析師指出，能夠在資本市場(chǎng)成功定增的房企，資產(chǎn)負(fù)債表有望獲得改善，但目前來(lái)看，還沒(méi)有一家房企成功完成定增；按照程序演進(jìn)推算，企業(yè)定增從向證監(jiān)會(huì)遞交申請(qǐng)材料到最后證監(jiān)會(huì)通過(guò)審核，一般需要6個(gè)月及以上的時(shí)間。這也表明，這種融資手段并不能“救急”，僅僅是房企增厚資金安全墊，等后續(xù)市場(chǎng)好了順勢(shì)發(fā)展的一個(gè)做法。
從過(guò)往企業(yè)定增來(lái)看，定增有利于上市公司某些指標(biāo)，比如凈資產(chǎn)負(fù)債率的優(yōu)化；但也會(huì)不利于另一些指標(biāo)，比如稀釋控股股東股權(quán)，過(guò)低的定增價(jià)格也會(huì)侵害中小股東利益，不利于方案在股東會(huì)過(guò)會(huì)等等。
前述分析師認(rèn)為，即使房企拿到了定增市場(chǎng)的通行證，也不一定能在資本市場(chǎng)增發(fā)成功，無(wú)疾而終的定增預(yù)案也不時(shí)出現(xiàn)在資本市場(chǎng)。新城控股在披露80億定增預(yù)案當(dāng)天，同時(shí)宣布終止2016年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票事項(xiàng)并不再就該事項(xiàng)向證券交易所提交發(fā)行上市注冊(cè)申請(qǐng)文件。知情人士透露，一方面，新城控股這一定增方案有效期已到期；另一方面，據(jù)新城控股當(dāng)年這一定增方案顯示，發(fā)行股票價(jià)格明顯低于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)，最終對(duì)發(fā)行結(jié)果產(chǎn)生了影響。而在3月6日的臨時(shí)股東會(huì)上，新城控股管理層透露，其實(shí)2016年7月1日公司定增計(jì)劃就通過(guò)了，但因?yàn)楹暧^調(diào)控的原因一直沒(méi)拿到批文。
再如，萬(wàn)科此前在H股“破凈”增發(fā)引發(fā)了爭(zhēng)議。不久前的股東會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝回應(yīng)表示，以破凈價(jià)格在H股融資，不是因?yàn)槿卞X(qián)。H股增發(fā)募資的60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補(bǔ)充流動(dòng)性。萬(wàn)科選擇此時(shí)在H股融資也有出于償還部分境外債務(wù)性融資，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用的考慮。
可以肯定的是，股權(quán)融資作為市場(chǎng)化行為，也是一場(chǎng)定增價(jià)格與中小股東利益的博弈。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前獲交易所受理的房企定增預(yù)案，涉及募資規(guī)模已超過(guò)450億。抽血資本市場(chǎng)，房企之間或許更需要比拼在資本市場(chǎng)的公信力與影響力。
據(jù)一名投資者反映，目前資本市場(chǎng)買(mǎi)地產(chǎn)的私募或者基金規(guī)模已明顯縮水，市場(chǎng)投資者對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高度警惕，此輪房企定增結(jié)果有待觀望。但毋庸置疑，定增為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清開(kāi)辟了一條新路徑。
（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
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