今年首輪集中供地大幕已經(jīng)拉開(kāi)，多地以優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企，競(jìng)拍門(mén)檻也在下降。3月31日，同屬粵港澳大灣區(qū)的深圳和廣州推出今年首批集中出讓地塊。
深圳土拍仍強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”
深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的消息顯示，深圳市2022年度第一批次、共計(jì)8宗居住用地于3月31日集中發(fā)布掛牌出讓公告，將于4月29日掛牌成交，地塊位置涵蓋寶安、光明、龍華、龍崗、坪山、深汕特別合作區(qū)共6區(qū)，總起始價(jià)約168.11億元。其中，龍崗區(qū)寶龍街道G02310-0001宗地全部用于建設(shè)企業(yè)自持的保障性租賃住房，其余7宗用地均建設(shè)“普通商品住房+保障性租賃住房”。
據(jù)悉，本批次用地掛牌方案延續(xù)了2021年深圳居住用地集中出讓的規(guī)則，除龍崗區(qū)寶龍街道G02310-0001宗地外，其余用地采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓。例如，位于寶安區(qū)新安街道的A012-0112宗地建成后普通商品住房銷售限價(jià)(均價(jià))為87494元/平方米(不含裝修)。本批次用地最高溢價(jià)率仍控制在15%以內(nèi)，通過(guò)明確普通商品住房的銷售限價(jià)強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。此外，繼續(xù)通過(guò)核驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、企業(yè)關(guān)聯(lián)性審查、購(gòu)地資金審查、購(gòu)地宗數(shù)限制等方式，進(jìn)一步營(yíng)造平穩(wěn)、理性、有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
值得注意的是，本次出讓地塊均初始配建保障性租賃住房，建成后由市住房保障署負(fù)責(zé)接收、運(yùn)營(yíng)和管理；企業(yè)競(jìng)得自持的保障性租賃住房則由項(xiàng)目所在轄區(qū)住房建設(shè)局負(fù)責(zé)監(jiān)管，實(shí)行政府指導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次深圳推出的多塊用地限價(jià)相對(duì)于去年同片區(qū)用地的價(jià)格略微上調(diào)。例如，A012-0112宗地相比去年新安宗地(寶中鴻榮源項(xiàng)目)的每平方米8.55萬(wàn)元限價(jià)，略微上漲近每平方米2000元。
多地土拍規(guī)則變化
提高房企積極性
不過(guò)，深圳此次土拍依舊采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式，規(guī)則變化不大。3月31日，廣州公共資源交易中心掛出18宗涉宅用地，將于5月5日集中出讓，規(guī)則變化較為明顯。
不過(guò)，廣州此次土拍的規(guī)則發(fā)生了一些變化。在出讓條件方面，此次土拍也并未出現(xiàn)去年的“限房?jī)r(jià)”和“限售”條件，但大部分土地的出讓條件仍然設(shè)置了土地限價(jià)、競(jìng)自持和搖號(hào)等程序。例如，黃埔地塊不再限定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的售價(jià)，但對(duì)配建的教育設(shè)施等交付時(shí)間做出了要求。
海珠區(qū)兩宗地塊的要求就顯示，“當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競(jìng)買(mǎi)方式轉(zhuǎn)為競(jìng)企業(yè)自持商品住房建筑面積(以不動(dòng)產(chǎn)登記的建筑面積為準(zhǔn))的方式確定競(jìng)得人，凡接受最高限制地價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人可參與競(jìng)自持商品住房建筑面積，最高競(jìng)自持商品住房建筑面積的比例設(shè)定為50%， 當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人報(bào)出企業(yè)自持商品住房建筑面積的比例為50%后，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為搖號(hào)確定競(jìng)得人，所有接受自持商品住房建筑面積比例為50%的競(jìng)買(mǎi)人參加搖號(hào)，搖號(hào)時(shí)間為限時(shí)競(jìng)價(jià)后3個(gè)工作日內(nèi)。”
無(wú)獨(dú)有偶，同屬粵港澳大灣區(qū)的東莞，2022年首批居住用地的集中供地也在日前上線，長(zhǎng)安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝等鎮(zhèn)街共計(jì)出讓8宗地塊。值得注意的是，此次推出的地塊雖然限制了總價(jià)，但未限制建成后新房銷售價(jià)格。
進(jìn)入2022年，多個(gè)城市的集中供地規(guī)則繼續(xù)發(fā)生變化。例如，杭州發(fā)布《2022年杭州市區(qū)第一批住宅用地集中出讓的公告》，此次政策對(duì)于杭州的土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，最大的亮點(diǎn)是明確了“次高者得”的規(guī)則。當(dāng)?shù)貎r(jià)到達(dá)封頂價(jià)之后將不再直接搖號(hào)，而是通過(guò)線下的一次報(bào)價(jià)方式進(jìn)行。其中，在報(bào)價(jià)中將剔除最高報(bào)價(jià)，按照所有報(bào)價(jià)中次高者確定為競(jìng)得企業(yè)。從這個(gè)可以看出，杭州確立了“次高者得”的模式，改變了過(guò)去“價(jià)高者得”的模式。
截至目前，22個(gè)集中供地城市中，超半數(shù)城市已推出今年首批集中出讓地塊。從土拍結(jié)果看，土地市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重，整體表現(xiàn)冷熱不均。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然各地在以優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企，競(jìng)拍門(mén)檻也在下降，供地價(jià)格明顯讓利于房企，但整體土地市場(chǎng)仍然低位運(yùn)行。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，對(duì)于近來(lái)推出首批集中出讓地塊的城市，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：集中出讓次數(shù)增加，供地量縮價(jià)漲，優(yōu)質(zhì)地塊放量；土拍規(guī)則優(yōu)化，“化繁為簡(jiǎn)”，降門(mén)檻、提利潤(rùn)，搖號(hào)/抽簽基本成標(biāo)配，提升企業(yè)拿地意愿；市場(chǎng)熱度分化明顯，而部分庫(kù)存較大或市場(chǎng)處于調(diào)整期的城市土拍熱度仍保持低位；拿地企業(yè)仍以國(guó)央企為主，部分穩(wěn)健型民企拿地積極性仍在。短期來(lái)看，尚未首批推地的城市或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和競(jìng)拍規(guī)則。
（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）
標(biāo)簽： 業(yè)內(nèi)人士
