8月17日，濟南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同濟南住房公積金中心、市司法局等宣布，創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記，即對于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金，就可完成過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款。
據(jù)了解，目前該模式已在建設銀行、工商銀行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在濟南全市二手房市場全面推行。
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此前，昆明市已成功辦理了云南首筆二手房“帶押過戶”合并登記業(yè)務。多位業(yè)內(nèi)人士指出，此類業(yè)務具有較好的創(chuàng)新性，對于當前各地適度調(diào)整二手房政策，提高市場流通性具有積極的啟發(fā)意義。
簡化二手房交易流程
在傳統(tǒng)的二手房交易中，賣家要出售二手房就必須把手中二手房的貸款先結(jié)清，流程為“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”，這就導致此類二手房的交易雙方不僅要在不動產(chǎn)登記機構(gòu)和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，少則十天半個月，多則一個月以上，中間還有可能因各種因素導致交易失敗。對有改善需求的賣方來說，需要綜合考慮掛牌成交周期、過戶解押周期，無形中降低了市場流通性。
針對二手房交易的這些痛點，在8月17日濟南市委市政府召開的新聞發(fā)布會上，濟南市自然資源和規(guī)劃局一級調(diào)研員許多兵介紹，針對二手房交易過程中多部門分開辦理時間長、買賣交易風險高、資金成本高的問題，濟南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同市住房公積金中心和銀行、公證等機構(gòu)歷時近半年積極探索，在全國首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記新模式。
據(jù)了解，在這種模式下，對于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，實現(xiàn)了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款，提高了交易質(zhì)量，降低了交易成本。
具體來看，該局聯(lián)合濟南市住房公積金中心出臺了《關于推行存量房交易公積金貸款“雙預告登記”的通知》，推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預告及預轉(zhuǎn)本登記”模式，調(diào)整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調(diào)整為預告登記放款。該局不動產(chǎn)登記中心拓展線上申請系統(tǒng)，銀行貸款審批完成即可線上申請抵押預告登記，買賣雙方在手機端確認“雙預告登記”即可。
同時，上述線上申請系統(tǒng)還積極向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋經(jīng)紀機構(gòu)延伸預告登記端口，進一步簡化辦理流程，縮短辦理時間，既“鎖定”真正的買方，又防止“一房多賣”，保障買賣雙方財產(chǎn)安全。
值得注意的是，在濟南市推出的“帶押過戶”新流程里，引入公證“提存賬戶”是一個重要的環(huán)節(jié)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金將原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。
據(jù)了解，“帶押過戶”新流程實施后，濟南二手房交易時可以實現(xiàn)“進一個窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務”。買賣雙方轉(zhuǎn)移和抵押“雙預告登記”通過銀行就可以完成線上申請，轉(zhuǎn)移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預告登記自動轉(zhuǎn)為本登記，賣方在辦理轉(zhuǎn)移登記的當天或第二天就可以拿到購房款，結(jié)清原銀行貸款。辦理時限由原先的十幾天壓縮至1至3個工作日辦結(jié)。
目前，“帶押過戶”在工商銀行、建設銀行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在濟南全市二手房市場全面推行，實現(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷等各環(huán)節(jié)的無縫銜接。
促進市場流通
據(jù)了解，在濟南之前，今年8月2日，昆明市成功辦理了云南首筆二手房“帶押過戶”合并登記業(yè)務，該項改革先在建設銀行云南分行進行試點，待該項業(yè)務成熟后，將逐漸向其他金融機構(gòu)推行。
中指研究院分院研究主管郭曉鋒指出，“帶押過戶”實施后，買賣雙方的交易更加便捷、高效。此外，新模式引入公證處“提存賬戶”，通過公證處的介入充分保障了交易安全，解決了買賣雙方互不信任的問題。并且，公證提存組合服務可以實現(xiàn)用買方的購房貸款來償還賣方尚欠銀行的貸款，對賣方而言，不必籌措過橋資金，降低了交易成本，對買方而言，把房款打到提存賬戶就可以拿到房，不需要先解押，如果過戶存在問題，房款還能原路返還，最大程度保障雙方利益，全面化解了交易風險。
過去，交易周期長、成本高是制約二手房市場流通性的一個重要因素。據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，二手房教育一般需要6~12個月的周期，其中贖樓和貸款就占了其中的一半，導致“賣一買一”的換房需求受阻，影響了新房交易，沖擊到房地產(chǎn)良性循環(huán)。
而在許多重點城市，二手房交易占據(jù)較大的市場份額。李宇嘉表示：“熱點城市二手房小戶型、區(qū)位優(yōu)、分布廣的特點，為新市民上車安家，老市民換房改善，并以‘連環(huán)單’的形式，一個交易單能帶動多套房交易，從而達到豐富供應、活躍交投、帶旺市場的效果?！?/p>
過去，也曾有城市試圖推進“帶押過戶”政策，但由于擔心風險，銀行之間的協(xié)調(diào)等原因，并未能有效推進。據(jù)郭曉鋒解釋，此次濟南市“帶押過戶”舉措的推出，涉及公積金貸款、跨行貸款、同行貸款等多種類型，目前有北京銀行、建設銀行、工商銀行等金融機構(gòu)積極配合，大多數(shù)銀行的上級監(jiān)管部門尚未及時進行政策調(diào)整，而且在實際運行中，多年來的二手房交易市場已經(jīng)形成慣例，如果買方到銀行辦理貸款，過戶抵押后才能放款；如果賣方存在抵押要辦過戶，必須還款解押才能過戶，這在各家銀行上級監(jiān)管的風險防控要求中是比較一致的。
今年以來，濟南二手房市場表現(xiàn)平淡，成交量不高，客戶觀望情緒濃厚。據(jù)中指研究院百城二手住宅價格指數(shù)統(tǒng)計，1~7月濟南二手房均價累計下降0.5%，7月濟南二手房均價18436元/平方米，環(huán)比下降0.09%，同比下降0.5%。
今年5月22日至24日，濟南市曾連續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，涉及限購范圍、限售條件、公貸額度、增購住房、降低購房門檻、降低首付比例、公貸首套房認定標準等七條調(diào)整政策。8月12日，濟南再次出臺政策，在濟南市行政區(qū)域內(nèi)購買第二套普通自住住房申請住房公積金貸款，最低首付款比例由60%調(diào)整至40%。
“新模式的出臺，將為濟南房地產(chǎn)金融市場注入新的活水。”郭曉鋒表示。
多家市場機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自6月底以來，全國重點城市新房和二手房走勢呈現(xiàn)明顯分化，多個城市二手房成交量迅速回升。
多個重點城市通過降低首付比例、松綁限購政策等措施促進二手房市場交易，以西安、成都等為代表的13個重點城市還取消了二手房指導價。
但近期二手房回暖勢頭有所降低。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月全國70個大中城市二手住宅價格下調(diào)的城市數(shù)量由48個增加至51個，價格上漲的城市數(shù)量為19個，較6月減少2個。
李宇嘉認為：“‘帶押過戶’政策落地有助于加快換房需求入市，促進新市民購買二手房及在城市扎根落戶，同時也將帶動新房交易量。若在全國推廣，可進一步促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。”
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
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