房地產是國民經濟的支柱產業(yè)。當前，房地產業(yè)正迎來二十年未有之變局。在“房住不炒”的指導思想下，房地產行業(yè)尋求新發(fā)展模式的轉變至關重要。12月18日，在“《財經》年會2023:預測與戰(zhàn)略”上，朱民、倪鵬飛、秦虹等多位來自知名高校、權威機構的專家學者分別從宏觀經濟、房地產市場、房企三個視角，就房地產業(yè)的健康發(fā)展建言獻策。
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朱民：住房更新的消費需要有新政策來鼓勵和支持
展望2023年中國經濟，中國國際經濟交流中心副理事長、國際貨幣基金組織前副總裁朱民認為，我國的宏觀經濟政策管理越來越需要聚焦總需求管理。而消費和房地產是造成今年經濟增長低于預期目標的兩大缺口。接下來，要擴大居民消費，把恢復、擴大消費擺在優(yōu)先位置。同時，支持住房，改善消費。
朱民表示，今年房地產銷售數據下滑明顯，房地產開發(fā)投資數據在今年或同比下降10%左右。房地產業(yè)通常能夠貢獻1個百分點的GDP增長速度。當前，房地產業(yè)不但沒有貢獻，還拖累了經濟增長。
朱民認為，支持住房改善消費問題現在主要是消費而非供給。今年預計新婚夫婦約650萬對，若每對夫婦新購住房100平米，約有6億多平方米，而目前總供給已經達到1年10億平方米，總供給大于總需求，剩下需求在于住房更新。住房更新的消費需要有新的政策來鼓勵和支持，來提振居民的信心，特別是對第二套房的支持。
“我們不能認為，隨著流動性的注入，房地產業(yè)穩(wěn)住了住房，明年會自然反彈。因為它總需求和總供給的結構是不平衡的，還是要用政策?！敝烀裾f。
倪鵬飛：中國房地產應爭取實現“彈跳式軟著陸”
當前，房地產市場形勢較為嚴峻，采取措施穩(wěn)住市場已是共識。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，中國房地產應爭取實現“彈跳式軟著陸”，順應著陸換擋轉型的發(fā)展趨勢，抵消市場機遇期快速下行的慣性，防范和化解風險，為此必須加大政策力度，讓市場機遇期出現反轉。
倪鵬飛表示，中國房地產應爭取實現“彈跳式軟著陸”，他對此提出六項建議：
1、減緩沖擊是條件。要通過加快復蘇經濟，增加收入、擴大就業(yè)，防范和減緩外部不確定性沖擊。
2、“保交樓”是重點。要加快解決“三支箭”的梗阻，結合新住房融資模式的建設，建立房地產紓困基金，定向用于出險或困難企業(yè)及項目的股權投資。
3、處置債務是要務。要探索建立政府引導社會參與的房地產引導基金，加快戰(zhàn)略并購、債務重組和資產盤活，重塑和縮小企業(yè)資產負債表，構建企業(yè)新開發(fā)模式。
4、擴大需求是基礎。要放寬購房條件、降低購房成本。要結合完善住房保障體系，鼓勵國有企業(yè)或優(yōu)質民營企業(yè)收購出險企業(yè)項目用于保障性租賃房、共有產權房等。
5、穩(wěn)定房價是關鍵。房價下降有助于降低生活和商務成本，但要逐步消化，若出現下降過速的情況，可以采取一些臨時性管制措施。
6、扭轉預期是保障。做好輿論引導，發(fā)揮一、二線城市風向標作用，先讓一、二線城市回暖，同時減少三、四線及以下城市的土地供應，逐步消化庫存。
秦虹：房企的開發(fā)、盈利、融資、目標模式應進行轉型
在尋求新發(fā)展模式的過程中，“活下去”并穿越周期是房地產企業(yè)的必經之路。中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹表示，進入新發(fā)展階段，房地產企業(yè)轉型有五方面變化：
一是房企依然需要優(yōu)化開發(fā)模式。中國房地產市場的需求規(guī)模依然龐大，剛性需求和改善型需求都有較大規(guī)模。房企應針對需求做好開發(fā)模式優(yōu)化，比如針對改善型需求來提高房企產品供給的質量等。
二是房企要探索輕資產業(yè)務。過去圍繞開發(fā)和銷售大周期運行的模式在未來總量將會減少，如代建、服務等輕資產運營可以作為房企盈利的新來源模式，尤其是代建市場在近年來成長很快。
三是房企要開拓存量業(yè)務，即城市更新。未來中國城市發(fā)展要從過去的城市擴張攤大餅、外延式的發(fā)展，轉變?yōu)榫劢箖仍谑降母哔|量發(fā)展，所以房企的轉型要和城市發(fā)展轉型相結合，其中重要的結合點就是城市更新。
四是房企要探索增長型業(yè)務。許多發(fā)達國家房企都在做資產的運營和管理，而我國房企資產運營和管理的規(guī)模仍然較小。
五是房企要抓住政策機遇。抓住如租賃住房需求、基礎設施REITs增量擴圍等政策機遇。
在秦虹看來，房企需要從開發(fā)、盈利、融資、目標模式四方面向新發(fā)展模式轉型：開發(fā)模式從“三高”向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務一體化進行轉型；盈利模式從單純的增量開發(fā)向存量更新進行轉型；融資模式從高負債到股債多元進行轉型；房企的目標模式從追求規(guī)模和速度的擴張向品牌和品質提升方向轉型。
（文章來源：證券時報）
標簽： 彈跳式軟著陸
