“8萬(wàn)一平的價(jià)格出來(lái)確實(shí)有點(diǎn)心動(dòng)了?！碧岬角安痪脛?cè)〉妙A(yù)售證的萬(wàn)科瑧灣悅，黃小姐向記者表示，“和老公說(shuō)了這個(gè)折扣，他表示還是可以買(mǎi)的，原本擔(dān)心月亮灣大道吵鬧的問(wèn)題所以沒(méi)有考慮，但是8萬(wàn)的單價(jià)屬實(shí)便宜?！?/p>
這周，隨著天健悅灣府和萬(wàn)科瑧灣悅前海雙盤(pán)拿證，沉寂許久的深圳“買(mǎi)房圈”再次活躍起來(lái)。原本就自帶“網(wǎng)紅”屬性的前海，隨著新盤(pán)入市的熱度和營(yíng)銷PK的討論一躍成為深圳樓市年底最熱的話題。
(資料圖)
除了像黃小姐這類正在觀望的購(gòu)房者之外，這兩個(gè)新盤(pán)甚至還“炸出來(lái)”不少已經(jīng)在前海置業(yè)的業(yè)主，“去年好不容易才搖到天健悅桂府，買(mǎi)的時(shí)候10.3萬(wàn)的均價(jià)，才過(guò)了一年天健悅灣府就8.3萬(wàn)起了，感覺(jué)有點(diǎn)虧”、“前幾年買(mǎi)前海的人是不是要站崗了？”、“10.8萬(wàn)買(mǎi)的招商領(lǐng)璽，沒(méi)想到前海會(huì)降價(jià)”……網(wǎng)友們紛紛在微信群和社交平臺(tái)留言，其中提到最多的就是價(jià)格問(wèn)題。
那么前海是不是真的降價(jià)到8萬(wàn)了？
前海新房營(yíng)銷大PK
最低單價(jià)只要8萬(wàn)起
上周五，前海媽灣的新盤(pán)頤城瑧灣悅家園(萬(wàn)科瑧灣悅)拿下預(yù)售證，并在住建局官網(wǎng)公示，本次可售房源321套，推售建面約108-166㎡的產(chǎn)品，項(xiàng)目備案均價(jià)約10.6萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間約9萬(wàn)-12萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間約1018萬(wàn)-1989萬(wàn)。
在萬(wàn)科瑧灣悅?cè)∽C的兩天后，位于前海桂灣片區(qū)的天健悅灣府獲批預(yù)售許可證，項(xiàng)目可售房源626套，推售建面約113-165㎡產(chǎn)品，備案均價(jià)約9.6萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間約8.3萬(wàn)-10.7萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間約942萬(wàn)-1813萬(wàn)。
天健悅灣府的備案價(jià)格一出來(lái)讓不少購(gòu)房者大呼“驚喜”。南都·灣財(cái)社記者查詢深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)看到，天健悅灣府部分房源8.2萬(wàn)元/㎡起，114平房源的起步總價(jià)944萬(wàn)。
值得一提的是，天健悅灣府“8字頭”的房源數(shù)量并不多，整體備案均價(jià)仍符合土拍限價(jià)的價(jià)格預(yù)期，畢竟項(xiàng)目拿地之初政府限9.2萬(wàn)元/㎡毛坯均價(jià)，已經(jīng)是前海近兩年單價(jià)最低的限價(jià)盤(pán)。
但隨著前海近千套新房入市，兩個(gè)項(xiàng)目面臨幾乎同等屬性客源的情況下，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)“坐不住了”，開(kāi)始加碼從價(jià)格入手吸引客源。
11月21日，在天健悅灣府取得預(yù)售證的當(dāng)天，市場(chǎng)有消息傳出萬(wàn)科瑧灣悅認(rèn)籌有優(yōu)惠的消息。從各種群聊天記錄里可以看到有中介發(fā)布這樣的宣傳，“ 內(nèi)部消息！萬(wàn)科瑧灣悅認(rèn)籌期115平最多可優(yōu)惠90萬(wàn)；166平最多可優(yōu)惠160萬(wàn)；166平的四房，折后最低單價(jià)8.24萬(wàn)元/㎡。”
南都·灣財(cái)社記者隨后從相關(guān)中介處證實(shí)了這一折扣信息，“今天下午6點(diǎn)開(kāi)始停止遞交登記，有意向的先i深圳登記，折扣單價(jià)僅8.2萬(wàn)起，錯(cuò)過(guò)不再有?！?/p>
另外從網(wǎng)傳的官方海報(bào)推出的更詳細(xì)開(kāi)盤(pán)限時(shí)優(yōu)惠禮包方案來(lái)看：三重疊加禮包的金額同中介傳的優(yōu)惠金額一致。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，原本天健悅灣府因地段優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)在雙盤(pán)PK中更占優(yōu)勢(shì)，但隨著萬(wàn)科瑧灣悅把價(jià)格降到和天健悅灣府幾乎同一水平線上，這場(chǎng)競(jìng)賽的天平開(kāi)始向傾斜，瑧灣悅的籌碼除了產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)又多了價(jià)格。
而雙盤(pán)PK的另一邊，天健悅灣府隔壁的深業(yè)云海灣也有了動(dòng)作。網(wǎng)傳天健悅灣府拿證的當(dāng)晚，深業(yè)云海灣連夜曝出了戶型圖。
據(jù)了解，該項(xiàng)目為2021年11月深業(yè)+安居集團(tuán)競(jìng)得宗地，商品房限售均價(jià)9.2萬(wàn)元/㎡，人才房最高限售5.8萬(wàn)元/㎡。今年8月，據(jù)深業(yè)集團(tuán)消息，前海云海灣花園項(xiàng)目日前順利啟動(dòng)，預(yù)計(jì)明年上半年入市。該項(xiàng)目為前海片區(qū)目前在建的最大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
前海新房?jī)r(jià)格回到3年前
業(yè)內(nèi)：開(kāi)盤(pán)即促銷屬正常現(xiàn)象
“剛買(mǎi)到就站崗了?！边@是在兩大新盤(pán)相關(guān)消息討論區(qū)里最常被提及的一句話。
幾人歡喜幾人憂，在兩大新盤(pán)營(yíng)銷PK不斷讓利的同時(shí)，曾在前兩年買(mǎi)入前海的購(gòu)房者們開(kāi)始焦慮，尤其是買(mǎi)入的位置同上述兩個(gè)新盤(pán)距離并不遠(yuǎn)的。
同天健悅灣府一路之隔的天健悅桂府，2021年1月開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目推售427套建面為115-163㎡住宅產(chǎn)品，均價(jià)約10.3萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間在9萬(wàn)-12.2萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間在1068萬(wàn)-1973萬(wàn)/套。
同萬(wàn)科瑧灣悅一路之隔的頤灣府，2019年11月開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目推出367套建面約120-190㎡住宅產(chǎn)品，備案均價(jià)約10.2萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間在8.1萬(wàn)-13.2萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間在960萬(wàn)-2531萬(wàn)/套。
再看前海近兩年入市的新盤(pán)，包括前海潤(rùn)峯府、龍光前海天境、招商領(lǐng)璽等在內(nèi)的前海片區(qū)住宅產(chǎn)品，推盤(pán)均價(jià)都在10萬(wàn)+。其中，龍光前海天境以11.2萬(wàn)元/㎡的備案均價(jià)排在上述項(xiàng)目?jī)r(jià)格前列。
隨著天健悅灣府和萬(wàn)科瑧灣悅項(xiàng)目的問(wèn)世，前海新盤(pán)起步單價(jià)被拉到8萬(wàn)，價(jià)格直逼3年前。
前海兩大新盤(pán)降價(jià)為什么要拼促銷？開(kāi)發(fā)商為什么要這么做？美聯(lián)物業(yè)二級(jí)市場(chǎng)事業(yè)部總經(jīng)理沈裕燕接受記者采訪時(shí)表示：“整體市場(chǎng)下行周期內(nèi)，市場(chǎng)各類項(xiàng)目為提高去化，開(kāi)展各種大規(guī)模的折扣促銷行為，變相傳導(dǎo)給市場(chǎng)‘房?jī)r(jià)整體不斷下降’的信號(hào)，客戶置業(yè)信心不足，購(gòu)買(mǎi)欲望下降，在這種大背景下，即便擁有絕佳地段及限價(jià)優(yōu)勢(shì)的前海項(xiàng)目，也難逃市場(chǎng)下行的波及，前期蓄客基本面不夠理想，為實(shí)現(xiàn)一定的開(kāi)盤(pán)目標(biāo)，開(kāi)盤(pán)即做出促銷行為也就屬正?，F(xiàn)象?！?/p>
但除了行情問(wèn)題，有業(yè)內(nèi)人士還向記者表示，這兩個(gè)項(xiàng)目本身產(chǎn)品的“特殊性”同樣影響著價(jià)格。 比如萬(wàn)科瑧灣悅臨近月亮灣大道，可能會(huì)產(chǎn)生部分居住噪音；而天健悅灣府的問(wèn)題則是其與最近的地鐵站、商業(yè)等配套距離在1公里左右。
會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)形成降維打擊
但對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)是“購(gòu)房福利期”
前海新盤(pán)的降價(jià)會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響？沈裕燕告訴記者，降價(jià)、折扣已成為地產(chǎn)當(dāng)前銷售的主基調(diào)，前海新房入市即促銷，是順應(yīng)了當(dāng)前行情，新房的銷售情況是二手房?jī)r(jià)的用“晴雨表”，核心地段的新房一開(kāi)盤(pán)就折扣促銷，一定會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)形成降維打擊。
南都·灣財(cái)社記者注意到，目前前海核心三區(qū)可售二手住宅僅前海時(shí)代，其大戶型掛牌價(jià)格在20萬(wàn)元/㎡左右。
另外靠近萬(wàn)科瑧灣悅，在月亮灣大道以東的中海陽(yáng)光玫瑰園、恒立心海灣花園、泛海拉菲花園等住宅小區(qū)，目前二手掛牌單價(jià)普遍在12萬(wàn)-14萬(wàn)元/㎡。
值得一提的是，前海作為深圳最“吃香”的片區(qū)，過(guò)去兩年入市的新盤(pán)大多實(shí)現(xiàn)熱銷，部分項(xiàng)目還在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天“日光”、“秒光”。隨著新房降價(jià)，二手房?jī)r(jià)預(yù)期也將受到打擊，網(wǎng)上有觀點(diǎn)指出“深圳樓市已經(jīng)筑底”，“深圳恐慌性下跌”，引發(fā)市場(chǎng)熱議。
作為常年身居一線，非常熟悉深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的從業(yè)人員，沈裕燕告訴記者，當(dāng)下大低谷時(shí)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)銷售的回款目標(biāo)仍需要“隨行就市”的對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，這種階段性的調(diào)整期是地產(chǎn)周期性的正向反饋，不代表周期內(nèi)的價(jià)格調(diào)整就影響區(qū)域價(jià)值。
沈裕燕同時(shí)肯定了前海的長(zhǎng)期價(jià)值，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“宏觀性”及“政策性”市場(chǎng)，它的周期性嚴(yán)格受宏觀環(huán)境及政策環(huán)境的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)全線下行，整體市場(chǎng)行情均處于低位探谷，在“房住不炒”的大政策背景下，深圳一直在努力做好“控制房?jī)r(jià)”及“保障供應(yīng)”，從全國(guó)率先推出“二手房指導(dǎo)價(jià)”到不斷加大土地以及安居商品房的供應(yīng)，已實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的顯著成效，前海作為粵港澳大灣區(qū)面向世界的窗口，它的價(jià)值從國(guó)家戰(zhàn)略層面、從深圳區(qū)域地位上都是不變的，區(qū)域價(jià)值恒定且毋庸置疑。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，她建議道：“行情低谷，整個(gè)市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)主基調(diào)時(shí)，確實(shí)是購(gòu)房者的‘購(gòu)房福利期’，此時(shí)購(gòu)房擁有更多的選擇權(quán)和更高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。”
南都·灣財(cái)社記者孫陽(yáng)
（文章來(lái)源：南方都市報(bào)）
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