房地產(chǎn)業(yè)曾是中國“最賺錢”的行業(yè)，很多險企都通過各類途徑布局房地產(chǎn)業(yè)，以博取高收益，二者也曾牽手度過一段漫長的蜜月期。
近幾年，在多種復(fù)雜原因影響下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，保險業(yè)踩雷房地產(chǎn)業(yè)、拋售房企股份的消息不斷，險企房地產(chǎn)投資風(fēng)險敞口受到外界高度關(guān)注。
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不過，自金融支持房地產(chǎn)十六條發(fā)布以來，房地產(chǎn)行業(yè)迎來多重政策利好。信貸、債券以及股權(quán)融資支持“三箭齊發(fā)”，為房企提供流動性支持。信達(dá)證券非銀首席分析師王舫朝認(rèn)為，險企房地產(chǎn)投資敞口風(fēng)險有望在政策支持下逐漸釋放，同時相關(guān)資產(chǎn)減值計提影響逐漸消退。
受政策利好的影響，11月29日至30日兩個交易日，保險板塊漲幅達(dá)到7.53%。個股方面，過去兩個交易日，中國平安上漲幅度為8.55%；中國人壽漲幅為8.33%；新華保險漲幅為5.6%；中國太保漲幅為3.8%；中國人保漲幅為1.5%。
從最佳拍檔到分道揚鑣
過去，一些保險公司因與房地產(chǎn)業(yè)之間的密切資金往來，被業(yè)界稱為隱性房地產(chǎn)巨頭。
那么，險企緣何如此青睞房地產(chǎn)業(yè)？清華大學(xué)五道口金融學(xué)院中國保險與養(yǎng)老金研究中心研究總監(jiān)朱俊生在接受《華夏時報》采訪時曾表示，一方面，從投資收益的角度考慮，過去房地產(chǎn)行業(yè)增長較快，又需要長期穩(wěn)定的資金投入，而險資正好契合需求，所以借助資金優(yōu)勢，保險業(yè)在過去房地產(chǎn)業(yè)高增長時期也獲得了可觀的投資回報。另一方面，從險企構(gòu)建自身生態(tài)的角度來看，保險業(yè)越來越強調(diào)保險+服務(wù)，在養(yǎng)老服務(wù)方面，房地產(chǎn)有天然優(yōu)勢，險企搭建康養(yǎng)生態(tài)的背后，也涉及了對房地產(chǎn)業(yè)的投資。
“保險資金具有期限長、資金量大的特質(zhì)，投資房地產(chǎn)業(yè)能夠較好地實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的匹配。而土地資源具有不可再生性，是一種稀缺資源，長期來看具有價值不斷上漲的趨勢，讓大家產(chǎn)生一種投資房地產(chǎn)利潤豐厚但風(fēng)險卻很小的印象。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險系副主任李文中說道。
依據(jù)上市險企2022年中報數(shù)據(jù)，中國平安、中國太保房地產(chǎn)投資占比相對較高。中國平安地產(chǎn)投資以投資性物業(yè)為主，該公司全部不動產(chǎn)投資規(guī)模為2228億元，在總投資資產(chǎn)中占比為5.2%。中國太保等其他險企地產(chǎn)投資則以非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)投資為主，中國太保投資性房地產(chǎn)占比0.6%，非標(biāo)不動產(chǎn)投資占比3.97%。
近幾年，受政策變化和市場發(fā)展的影響，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險加大，房企現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險嚴(yán)峻，一些險企因“踩雷”房地產(chǎn)，資產(chǎn)端業(yè)務(wù)形成較大的減值損失。房企寒冬之下，股票和債券價格重挫，配置地產(chǎn)股的險企投資收益率下滑，紛紛“壯士斷腕”拋售上市房企股份。過去一年，泰康人壽、平安人壽、中國人壽、大家人壽、富德生命人壽等險企均對持有的地產(chǎn)股進行了大手筆減持，在被減持的名單中，不乏萬科、碧桂園、招商蛇口、金地集團等龍頭房企。
不過，在今年中期業(yè)績會上，多家險企被問及房地產(chǎn)投資風(fēng)險敞口時，均表示整體風(fēng)險可控。中國太保資產(chǎn)總經(jīng)理余榮權(quán)表示，公司房地產(chǎn)風(fēng)險敞口占比僅5%左右，總體風(fēng)險可控。據(jù)其介紹，中國太保房地產(chǎn)投資總體分布在債券、債權(quán)計劃、金融產(chǎn)品等大類資產(chǎn)，持倉的資產(chǎn)主要是高等級優(yōu)質(zhì)的央企和經(jīng)濟發(fā)達(dá)區(qū)域的國企。
中國人保副總裁、董事會秘書李祝用稱，監(jiān)管部門嚴(yán)格禁止保險資金投資商業(yè)住宅領(lǐng)域。目前，中國人保保險資金持倉主要為商業(yè)不動產(chǎn)、經(jīng)營穩(wěn)健的國有龍頭房企的股票和債券，沒有涉及信用違約的品種。新華保險副總裁兼首席財務(wù)官楊征表示，公司的直接房地產(chǎn)持倉敞口較小，不足以撼動萬億級投資收益或資產(chǎn)質(zhì)量。
“雖然部分險企投資房地產(chǎn)業(yè)失利，短期進行了減持，但考慮到房地產(chǎn)業(yè)和險資的屬性較匹配，再加上險企構(gòu)建生態(tài)的需要，未來一些險企還是會對房地產(chǎn)業(yè)進行投入。”朱俊生指出，因為它符合需求也有其合理性。但他也強調(diào)險企在這方面需要有更為審慎的判斷和把握。
“三支箭”降低潛在違約風(fēng)險
如今，為了適應(yīng)市場變化，監(jiān)管部門也針對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營困境出臺一攬子利好政策，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
11月18日“第二支箭”延期并擴容支持民營企業(yè)債券融資，11月23日央行、銀保監(jiān)會16條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。11月28日，證監(jiān)會通過股權(quán)融資支持房地產(chǎn)市場?？梢钥吹?，政策層面已經(jīng)從信貸、債券和股權(quán)三個融資主渠道為房企提供流動性支持，化解債務(wù)違約風(fēng)險。
據(jù)開源證券分析師高超測算，上市險企地產(chǎn)頭寸占壽險內(nèi)含價值比例分別為中國平安24.6%、中國太保23.0%、新華保險21.7%、中國人壽15.9%。
國泰君安證券非銀劉欣琦團隊分析指出，地產(chǎn)融資渠道松綁有助于地產(chǎn)資金流動性及償債能力改善，緩解地產(chǎn)風(fēng)險，非銀板塊中保險和券商均受益。此外，地產(chǎn)融資新政有利于化解地產(chǎn)風(fēng)險，從而降低保險資金地產(chǎn)投資的潛在違約風(fēng)險，投資資產(chǎn)中地產(chǎn)占比更高的上市險企更受益。
王舫朝認(rèn)為，在監(jiān)管積極發(fā)揮市場功能、支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃的背景下，優(yōu)質(zhì)房企長期股權(quán)投資或?qū)⒂兄陔U企進行資產(chǎn)負(fù)債匹配，降低久期錯配風(fēng)險，并有望帶動長期股權(quán)投資收益率穩(wěn)健上行；同時，有望減輕非標(biāo)資產(chǎn)端“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒”影響，提升相關(guān)優(yōu)質(zhì)非標(biāo)和另類資產(chǎn)供給；另外，有望加大優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)供給，滿足償二代下更加嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提升險企多元化投資能力。
“過往兩年保險股靜態(tài)PEV估值均值從1.06倍降至0.5倍，降幅超過50%，主要受利率下行和地產(chǎn)風(fēng)險的擔(dān)憂，同時反映了負(fù)債端增速放緩。保險資產(chǎn)端的地產(chǎn)頭寸占比在3%-5%，占壽險EV比重15%-25%，包括不動產(chǎn)以及房地產(chǎn)股權(quán)和債權(quán)。地產(chǎn)融資持續(xù)松綁緩解地產(chǎn)頭寸風(fēng)險的擔(dān)憂。”高超分析指出，后續(xù)一系列穩(wěn)增長舉措有望助力經(jīng)濟企穩(wěn)，長端利率易上難下，11月28日10年期國債收益率升至2.86%，利好保險息差擴張，驅(qū)動估值修復(fù)。
王舫朝亦指出，在償二代二期工程實施、新會計準(zhǔn)則即將切換、資產(chǎn)負(fù)債久期匹配壓力加大等背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)逐漸企穩(wěn)將利好保險進行大類資產(chǎn)配置，在資產(chǎn)端提供業(yè)績彈性。
（文章來源：華夏時報）
標(biāo)簽： 地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)業(yè)
